Friday, October 7, 2022

“니집이랑 내집이랑 맞바꾸자” 요즘 부동산 단체 채팅방에 올라오는 이상한 글의 정체

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‘물물 교환’이라는 용어는 다들 아실 텐데요. 돈으로 매매하지 않고 직접 물건과 물건을 바꾸는 일을 뜻하는 물물 교환은 교환의 가장 원시적인 형태이죠.

정부의 대출 옥죄기와 높아진 세금 부담으로 주택 거래가 급감하면서 아파트를 서로 교환하는 거래가 새로운 대안으로 떠오르고 있습니다.

최근 일시적 2주택자들 사이에서 양도소득세를 아끼기 위해 아파트 거래를 매매가 아닌 ‘맞교환’방식으로 하려는 시도가 늘고 있는데요.

온라인 부동산 커뮤니티에는 아파트를 맞교환하자는 글이 다수 올라와 눈길을 사로잡았죠.

한 네티즌은 “일시적 2주택 비과세 때문에 교환 거래를 원한다”라는 글과 함께 아파트 평형대와 시세 정보를 올렸는데요.

이와 유사한 글들이 서울, 경기, 대전 등 전국 곳곳에서 올라와 있었습니다.

아파트 교환을 전문으로 하는 오픈 채팅방도 쉽게 찾아볼 수 있는데요.

지역명과 아파트, 금액, 거래 가능일 등을 프로필에 적어 놓고 매칭이 되면 약속을 잡는 방식으로 참여자만 200여 명에 이르렀죠.

쉽게 보기 힘들었던 아파트 교환이 부동산 시장에 등장한 데는 세금 부담이 가장 큰 이유입니다.

일시적 1가구 2주택 등의 양도소득세 비과세 기한을 넘기면 세금 부담이 급증하기 때문인데요.

집이 팔리지 않자 절세를 위해 비슷한 상황의 집주인끼리 집을 맞바꾸고 있는 것이죠.

조정대상지역 등 규제지역 내 일시적 1가구 2주택인 경우 신규 주택을 취득한 지 1년 내 기존 주택을 매도하면 1주택 양도세를 적용받습니다.

1주택자는 기존 주택에 2년 이상 거주하면 최대 12억 원까지 양도세 비과세 혜택을 받는데요.

하지만 일시적 2주택자가 1년이 지나 기존 주택을 처분하면 다주택으로 양도세가 중과돼 최대 수억 원의 세금을 더 내야 하죠.

이런 상황에서 교환으로 새로 주택을 취득한다면 향후 매도 시 양도 차익을 그만큼 줄일 수 있어 비과세를 절감할 수 있습니다.

예를 들어 종전에 소유 중이던 A주택과 신규 취득한 B주택을 소유한 집주인이 시가 12억 원(양도차익 5억 원)의 A주택을 같은 가치의 C주택과 교환했다면 집주인은 차익이 5억 원이라도 양도세 비과세 혜택을 적용받죠.

또 교환으로 취득한 C주택의 취득가액이 12억 원이기 때문에 추후 매도 땐 12억 원이 기준이 되기 때문에 양도세를 또 한 번 아낄 수 있습니다.

물론 교환 시 2주택으로 취득세가 중과되는 단점이 있지만 양도세 절감 효과가 훨씬 크기 때문에 이를 감내하고도 교환을 하겠다는 집주인들이 많죠.

이에 온라인 부동산 커뮤니티와 단체 채팅방엔 교환 거래 당사자를 찾는 사례가 쏟아지는데요.

같은 지역은 물론 다른 지역 물건도 상관없다는 집주인들도 있으며 교환 거래를 전문으로 하는 중개업자들도 등장했습니다.

교환 거래는 부동산 침체기에 나타나는 현상 중 하나인데요.

상가나 전원주택 토지 등 환금성이 떨어지는 부동산을 신속히 처분하기 위한 방법으로 주로 활용돼 왔습니다.

그런데 최근 아파트 시장이 대출 규제 등으로 거래절벽이 찾아오자 고육지책으로 아파트 교환이라는 방법이 등장한 것이죠.

하지만 이 같은 교환 거래가 계약까지 이어지는 것은 상당히 드물다는 게 업계의 평가입니다.

실제 의왕시에서는 교환 거래를 하려다가 결국 불발된 사례도 있는데요.

한 공인중개업 관계자는 “최근 교환거래를 하려는 의뢰가 왔지만 상대 매물의 가치나 의견이 맞지 않아 결국 각자 호가를 낮춰서 매매거래를 했다”라고 전했죠.

또 다른 전문가 역시 “비슷한 가치의 주택을 찾기가 쉽지 않고 계약 과정이 상대적으로 복잡하다는 점을 유의해야 한다”라고 말했습니다.

거래절벽 속에 집주인들의 한숨이 길어지고 있는데요.

아파트 물물교환이라는 신개념 거래 형태까지 등장하는 모습에 씁쓸함마저 느껴지네요.

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