Monday, May 23, 2022

“와 이건 너무 좋은데?” 신혼부부 무주택자는 모르면 안되는 곧 발표될 부동산 정책

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대통령직인수위원회가 윤석열 대통령 당선인의 공약인 부동산 규제 완화에 박차를 가하고 있는데요.

공급을 늘리기 위해 1기 신도시 재건축 속도전을 벌이는 것은 물론 세제 측면에선 무주택자를 비롯해 청년 계층 등에 대해 파격적인 수준의 완화책을 동시에 추진 중이죠.

인수위는 그동안 집값이 다시 뛸 조짐을 보이자 시행 속도 조절에 들어가는 모습을 보였는데요.

그러나 ‘윤석열 정부’가 부동산 민심을 업고 정권 교체를 통해 출범한 정부인 만큼 다시금 규제 완화에 힘이 실리고 있습니다.

특히나 당장 코앞에 닥친 6.1 지방선거도 규제 완화에 영향을 주었는데요. 이에 인수위는 더 이상 망설이지 않겠다는 의지를 보였죠.

대출 규제 완화는 윤석열 정부가 추진하는 가장 중요한 부동산 정책 과제 중 하나입니다.

당초 인수위 부동산 태스크포스(TF) 내 일부 전문가들이 집값 급등 우려와 기준금리 인상 등을 이유로 주택담보대출비율(LTV) 80%까지 상향 조정하는 대상을 생애최초주택구입자로 한정시키고자 했는데요.

뿐만 아니라 총부채원리금상환비율(DSR)은 아예 동결하는 안까지도 고려했었죠.

하지만 “부동산 규제 완화를 앞세워 당선된 이후 공약이 하나 둘 후퇴하고 있다”라는 비판이 거세지자 공약을 이행해야 한다는 의견에 힘이 실리지 시작했는데요.

또한 무주택자와 청년층의 대출마저 조이면 아예 내 집 마련 기회를 박탈할 수 있다는 우려의 목소리가 커커지자 규제 완화 쪽으로 방향을 선회하였습니다.

이에 인수위는 LTV는 물론 DSR 규제도 생애최초주택구입자에서 무주택자, 신혼부부, 청년, 비혼 가구 등 실수요자 전반으로 확대해 적용하기로 원칙을 세우고 금융당국 등과 협의해 나갈 예정인데요.

DSR 규제의 경우 장래 소득 등을 고려해 대폭 완화하는 방안이 논의되고 있습니다.

이는 안정적인 소득이 있을 경우 집값의 80%까지 은행 등 금융기관에서 대출을 받을 수 있다는 의미인데요. 단, 시장 상황과 지역, 소득 수준 등에 따라 세부적인 규제 완화는 달라질 수 있죠.

사실 현재의 LTV 안에선 서울에 집을 사기가 어려운 게 사실입니다.

현재 서울 등 투기 지역 및 투기과열지구는 LTV가 9억 원까지 40%, 9억 이상 15억 원 이하는 20%, 15억 원 이상은 0%로 규제하고 있는데요.

국민 평형인 84㎡ 기준 서울 지역 아파트값이 대부분 14억 원을 넘는 상황에 지금 같은 LTV 규제론 무주택 실소유자들이 아파트를 구입하는 것은 불가능에 가깝죠.

결국 공약 이행에 대한 요구와 코앞에 닥친 지방선거의 압박에 실수요자에 대해선 LTV와 DSR 규제를 완화하는 쪽으로 가닥을 잡았습니다.

인수위의 또 다른 숙제였던 재건축 규제에 대한 입장도 확연히 바뀌고 있는데요.

부동산 TF는 분당, 일산, 중동, 평촌, 산본 등 1기 신도시 재건축 아파트에 대해 용적률을 300% 이상 올려주는 방안을 유력하게 검토 중이죠.

역세권 아파트의 경우 종상향 등을 통해 500%까지 올려준다는 방침입니다.

윤석열 정부에게 있어 1기 신도시는 부동산 규제 완화를 보여줄 수 있는 핵심적인 곳이죠. 일단 5개로 한정적인 데다 재건축을 위한 선제 조건인 ’30년’을 갖추었기 때문입니다.

후보 시절 1기 신도시에 한정해 안전진단 규제를 철폐하겠다고 한 것도 이 같은 이유인데요. 또한 1기 신도시를 재건축한다면 상당한 공급 확대 효과도 누릴 수 있죠.

부동산 TF의 방안처럼 용적률을 크게 늘려주면 물량이 약 10만 가구 이상 증가하게 됩니다.

재건축의 발목을 잡았던 안전진단 문제도 해결될 듯한데요. 30년이 넘는 아파트에 대한 안전진단 면제도 당초 공약대로 추진할 계획입니다.

다만 30년이 지난 1기 신도시 아파트에 대해 ‘일괄적으로’ 규제를 푸는 것은 다른 도시와의 형평성 문제가 있기 때문에 해결 방안을 고심 중에 있죠.

또 기존 세입자에 대해선 입주 청약권 또는 청약 가점 등 혜택을 주는 방안도 검토되고 있습니다.

규제 완화에 신중한 입장을 보였던 인수위가 갑자기 방향을 선회한 데는 지방선거 분위기가 좋지 않은 쪽으로 흘러간다는 신호가 있었기 때문인데요.

실제 최근 1기 신도시 재건축을 중장기 국정과제로 추진하겠다는 인수위의 발언 이후 ‘말 바꾸기 논란’이 일며 불만이 쏟아졌죠.

이에 발언 하루 만에 안철수 위원장이 출근길에 직접 해명에 나서기도 했는데요. 그는 “차질 없이 추진한다는 것이 공식 입장”이라며 민심 달래기에 나섰습니다.

현재 6.1 지방선거 최대 격전지로 꼽히는 경기도지사 선거에서 김은혜 국민의힘 후보와 김동연 민주당 후보가 오차 범위 내에서 치열한 경합을 보이고 있는데요.

윤석열 정부에 대한 조기 평가론까지 거론되는 상황에 인수위 또한 방향을 선회할 수밖에 없었죠.

다만 인수위 내 상당수 전문가들은 재건축 규제 완화가 집값을 다시 끌어올릴 수 있다며 신중한 결정이 필요하다는 입장입니다.

차기 정부의 취지와 달리 정책 방향이 단기적으로 집값을 자극할 가능성이 농후하다는 것인데요. 규제 완화라는 기조는 유지하되 순차적, 단계적인 접근이 필요할 시기인 것 같습니다.

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