Friday, January 27, 2023

“진짜 집만 보여주면 끝?” 사고나면 1억까지 보상 된다던 공인중개사 말. 사기였습니다.

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기준금리 인상과 대출 규제 강화로 주거비 부담이 커지는 가운데 양질의 전세 물건이 줄어든면서 전세 사기가 기승을 부리고 있습니다.

전 재산이나 다름없는 보증금을 떼이고 속을 끓이는 피해자들이 나날이 증가하는데요. 이러한 피해를 막고자 공인중개사를 거쳐 계약을 했음에도 피해를 막지 못하는 경우가 많습니다.

공인중개사가 처음부터 세입자를 속여 전세사기를 일으키는 사건도 발생하는데요. 일련의 사건들이 반복되자 공인중개사의 역할에 대해 회의적인 시각이 늘어나고 있죠.

경기도 한 신축빌라에 전세 세입자로 입주한 지 얼마 되지 않은 A 씨는 청천벽력 같은 소식을 접합니다. 거주 중인 집이 경매로 넘어간다는 법원의 안내문을 받게 되었는데요.

A 씨는 곧바로 집주인에게 연락을 취했지만, 이미 전화번호를 바꾸도 도주한 상태였죠. 알고 보니 A 씨의 집주인은 근방에 신축빌라 수십 채를 갭투기한 ‘빌라왕’으로 악명을 떨친 사기꾼이었는데요.

전세 계약을 도왔던 공인중개사 역시 당황한 기색이 역력했습니다.

반년 전 한 공인중개사의 소개로 서울에 전셋집을 구한 B 씨 또한 이사 반년 만에 부동산 가압류 통보를 받았죠. 집주인이 빚을 갚지 않아 집을 가압류하겠다는 통보였는데요.

전입신고와 확정일자를 받았던 B 씨는 괜찮을 거라고 생각했지만 이내 충격적인 소식을 접합니다. 선수위 근저당권 설정에 따라 경매가 진행돼도 전세보증금을 돌려받지 못한다는 이야기를 들은 것인데요.

집주인이 B 씨의 전입신고 당일 대부업체에 대출을 받아 저당권을 설정했기 때문이죠.

전 재산을 날릴 수 있다는 생각에 황망해진 B 씨는 거래를 중계한 공인중개사에게 책임을 물었지만 공인중개사는 법적 책임이 없다는 입장을 고수합니다.

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 1월부터 4월까지 넉 달 동안 전세 보증사고 피해금액은 무려 2018억 원에 달하죠. 지난해 같은 기간 1556억 원에 비해 29% 이상 급증하였는데요.

이 또한 HUG의 전세금 반환 보증 제도를 이용하고 있는 세입자만 조사한 결과라 전체 피해 규모는 이보다 훨씬 더 클 것이라는 분석이 나왔습니다.

전세금 보증사고 금액 역시 폭증하였는데요. 2018년 792억 원에서 2019년 3442억, 2020년 4682억 원, 2021년 5790억 원으로 매해 빠르게 증가하고 있죠.

전셋값이 치솟으면서 전세 사기가 급증하자 세입자들도 피해를 막기 위해 중개료를 지불하고 공인중개사에게 거래 중개를 맡기는데요.

하지만 막상 피해가 발생했을 때 거래를 중개한 공인중개사들의 역할이 제한되어 있어 피해자들의 불만이 높습니다.

최근 늘어난 전세사기 가운데 B 씨의 사건처럼 확정일자의 대항력이 익일부터 발생한다는 점을 노린 수법들이 늘어났는데요.

확정일자는 임대차계약을 체결하고 임대차 보증금에 대해 제3자에게 대항력을 갖게 하기 위해 계약 체결일자를 관련 기관에서 확인해 주는 세입자 보호 제도를 뜻하죠.

실제 현행법에 따르면 전세 세입자가 확정일자를 받으면 법적 대항력은 다음날 0시부터 효력이 발생합니다.

그에 반해 대출금의 저당권, 매매에 따른 등기 등은 신고 즉시 효력이 발생하는데요. 이러한 허점을 이용해 집주인이 세입자의 대항력이 발생하기 직전에 대출 등을 받아 잠적해 버리는 일들이 자주 일어나고 있습니다.

결국 세입자들은 전세보증금을 돌려받기 어려운데요. 주택을 경매에 넘겨도 배당 우선권이 대출금, 전세보증금 순으로 주어지기 때문이죠.

전세사기 피해자들은 1차적인 책임은 사기를 친 집주인에게 있다면서도 거래를 중개한 공인중개사들도 일말의 책임이 있다고 주장합니다.

공인중개사가 거래를 중개하면서 권리변동 등을 설명해 줄 의무를 준수하지 않았다는 것인데요. 또 거래를 중개한 만큼 중개 물건에서 발생한 문제를 책임져야 한다고 목소리를 높였죠.

하지만 우리나라 법상 피해자들의 주장은 받아들여지기 어렵습니다.

전문가는 “전세사기 등을 두고 공인중개사에게 손해배상을 청구하기 위해서는 공인중개사가 공모한 경우로 한정된다”라고 말하는데요. 단순히 중개 물건에 문제가 생겼다고 손해배상을 청구하긴 어렵다는 것이죠.

물론 공인중개사들은 중개에 문제가 발생했을 때를 대비해 공제에 가입합니다. 법인인 개업공인중개사는 2억, 법인이 아닌 개업공인중개사는 1억 원 한도의 공제 가입이 의무화되어 있는데요.

문제는 전세사기는 손해배상 공제의 배상 대상에 포함되지 않는다는 점이죠.

공인중개사들도 안타깝지만 작정하고 나선 사기꾼을 예방할 방법이 없다고 입을 모으는데요.

한 공인중개사는 “확정일자가 다음날부터 대항력을 갖춘다는 점을 이용해 사기에 나선 것은 공인중개사도 예방하기 어렵다”라며 불편한 마음을 토로하였습니다.

개인의 대출 내역을 확인할 방법도 없을뿐더러 다른 곳에서 몰래 거래하는 것을 확인할 방법도 없다고 덧붙였죠.

세입자들의 믿음을 가지고 사기를 치는 공인중개사들도 있습니다.

몇 해 전 세입자와 전세 계약을 한 뒤 소유주에게는 월세 계약을 한 것처럼 속여 73억 원을 빼돌린 공인중개사가 중형을 선고받은 일도 있었죠.

공인중개사들은 단순히 수수료를 받고 거래를 중개하는 일만 하는 것이 아닙니다.

계약자 보호를 위한 책임 있는 행동이 필요한데요. 사기꾼의 잘못으로만 치부하기 전에 자신의 중개에 대한 책임 있는 자세가 먼저일 것 같네요.

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