Friday, January 27, 2023

“눈탱이 오지네.. 금이라도 바른 줄 알았는데” 최근 까발려진 25평 강남아파트 원가 수준

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최근 서울주택도시공사, SH공사가 마곡지구의 분양원가를 공개하였죠. 강서구 마곡지구에 분양한 아파트 원가가 3.3㎡당 최대 1317만 원이었다는 충격적인 발표를 하는데요.

서울 시내에서 25평형 아파트를 짓는 실질 원가는 1억 5000만 원 수준이라는 말과 함께 ‘반값 아파트’ 도입의 가능성도 전해 서민들의 관심이 집중되고 있습니다.

지난해 11월 공식 임기를 시작한 김헌동 SH공사 사장은 취임 초기부터 반값 아파트의 필요성을 주장해왔죠.

특히 집값이 고공행진을 이어가는 서울 강남 등에 3억~5억 원대 아파트를 공급하겠다는 것이 그의 구상인데요.

반값 아파트 도입을 위한 여론 조성을 위해 김 사장은 서울 내 주요 단지의 분양원가를 공개하며 초석을 다지고 있습니다.

김헌동 사장은 최근 기자설명회를 열고 마곡지구 15개 단지 중 8~10년 전 분양한 13곳의 분양원가를 공개하였죠.

이들 단지는 SH공사가 2013년 8월과 2015년 8월에 1·2차로 나눠 분양한 단지로 일반 분양과 임대주택이 섞인 혼합단지인데요.

이번 발표에 따르면 마곡지구 13개 단지의 평당 평균 분양원가는 1천235만 원, 평균 분양가격은 1천296만 원으로 평균 분양 수익률은 4.7%에 달했습니다.

25평 기준으로 원가가 약 3억 875만 원인 아파트가 3억 2400만 원에 분양된 셈이죠.

1·2·3·4·6·15단지의 평당 분양가격은 분양원가보다 낮았으며, 3단지의 경우 분양가격이 분양원가보다 155만 원 저렴했는데요. SH공사는 “당시 부동산 침체기로 미분양 물량이 많아서 이익을 낼 수 없었다”라고 설명하였죠.

반면 2차 분양된 8·10-1·11·12단지는 평당 평균 분양원가가 1천256만 원, 평균 분양 가격 1천517만 원으로 평균 분양 수익률이 17%를 넘었습니다.

분양원가는 토짓값인 택지조성원가와 건축비인 건설원가로 구성되는데, 이들 13개 단지의 평균 건설원가는 평당 697만 원이었죠. 25평 아파트 기준으로 평균 건축비가 1억 7425만 원인 셈입니다.

SH공사는 앞서 고덕강일·오금·세곡·내곡 등 강남권 주요 단지의 평균 건설원가를 공개하였는데요. 이번에 발표한 마곡지구는 과거 SH공사 주요 사업지구 중 가장 큰 규모의 사업이라 더욱 이목이 집중되었죠.

김헌동 사장 역시 “마침내 과거 주요 사업 중 가장 규모가 컸던 마곡지구의 분양원가를 공개하게 돼 기쁘다”라며 시민의 알 권리와 공공성을 확보하도록 노력하겠다고 밝혔는데요.

김 사장의 주요 단지 건설원가 공개에는 ‘반값 아파트’를 공급하겠다는 의지가 숨겨져 있습니다.

그는 기자설명회에서도 “땅의 원가는 평당 500만 원이고, 건물 짓는 원가는 평당 평균 600만 원이다”라며 “25평 아파트를 짓는 데 실질 원가는 1억 5000만 원 정도”라고 설명하였는데요.

이어 “이익을 내야 하니까 평당 700만~800만 원대에 판다면 1억 7000만~2억 원 미만으로 얼마든지 아파트를 공급할 수 있다”라고 말했습니다.

SH공사와 김 사장은 강남이든 강북이든 면적당 들어가는 건축비는 비슷하다는 것을 근거로 반값 아파트를 공급하겠다는 계획을 표명한 것이죠.

흔히 반값 아파트로 불리는 토지임대부 주택은 SH공사 등 공공이 토지 소유권을 갖고 수분양자는 건물만 분양하는 방식을 말하는데요.

아파트 분양가는 토지비와 건축비 등을 고려해 결정되는데 이중 절반 이상을 차지하는 토지비가 빠져 초기 분양가를 일반 민간분양의 50% 수준으로 낮출 수 있습니다. 다만, 분양을 받은 사람은 매달 토지에 대한 임대료를 납부해야 하죠.

김헌동 SH공사 사장은 취임 초기부터 반값 아파트의 필요성을 주장하며 서울 내 주요 단지의 분양원가를 공개하는 등 도입을 위한 여론 조성에 공을 들여왔는데요.

SH공사는 이르면 올해 하반기 강동구 고덕강일지구 신혼희망타운 용지에 반값 아파트 분양에 나설 예정입니다.

이 밖에도 강서구 마곡, 송파구 위례, 강동구 고덕강일, 송파구 가락동 옛 성동구치소 부지, 서초구 방배동 성뒤마을 등이 반값 아파트 공급 대상지로 검토되고 있죠.

SH공사와 김 사장의 의지와 달리 시장의 반응은 미적지근한데요. 민간 아파트와 달리 시세차익을 얻을 수 없어 실수요자들을 끌어들일 수 있을지 미지수라는 게 이유이죠.

현행법상 토지임대부 분양주택은 거주 후 이사를 나갈 때 한국토지주택공사(LH)에 집을 매각해야 하는데요.

LH에 집을 매각할 때 기존 분양가에 물가 상승률과 정기예금 이자율을 붙인 가격으로만 팔 수 있어 시세차익을 기대할 수 없습니다.

또 매달 토지에 대한 임대료를 납부해야 하므로 또 다른 형태의 임대주택, 월세가 아니냐는 목소리도 높죠.

서민들의 ‘부동산 절망감’이 커지는 가운데 반값 아파트 도입에 관심이 쏠리는데요. 수많은 단점과 난관을 극복하고 반값 아파트가 성공할 수 있을지엔 여전히 물음표가 달린 상태입니다.

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