Saturday, February 4, 2023

“당연히 높은거 아니냐고?” 매매가 안보는 세입자 덕분에 전세놓고 3500만원 벌었네요.

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최근 들어 부동산 시장에 어두운 그림자가 내려앉고 있죠. 금리 인상과 대출 규제 등으로 매수세가 꺾이는 반면 전세 시장은 강세를 유지하면서 지방 곳곳에서 ‘역전세 현상’이 벌어지고 있는데요.

전셋값이 주택 매매가보다 높아지는 역전세 현상에 임차인이 전세보증금을 받아 현금을 챙기는 ‘마이너스 갭투자’까지 등장하면서 세입자들에게 경보가 내려졌습니다.

이는 계약갱신청구권과 전월세상한제 등의 임대차법 개정 여파로 전세난이 심화된 영향으로 풀이되는데요.

비정상적인 투자 방식으로 인해 집주인이 세입자의 보증금을 돌려주기 어려운 ‘깡통주택’들도 속출하고 있죠.

부동산 업계에서 매매가격과 전세보증금의 차이를 보통 ‘갭’이라고 부릅니다. 갭에 해당하는 투자 금액만 가지고 아파트를 사는 것을 ‘갭 투자’라고 하는데요.

‘마이너스 갭’투자는 투자자의 실질적인 투자금액이 거의 없거나, 보증금으로 오히려 현금 보유를 늘리면서 아파트를 사는 다소 위험한 투자 행위를 뜻합니다.

마이너스 갭 투자는 아파트값 상승을 불러오거나 세입자가 전세금을 돌려받지 못하는 ‘전세 사고’ 이어질 수 있는 가능성이 농후한데요. 이러한 마이너스 갭 투자가 전국적으로 성행해 문제가 되고 있죠.

지난달 19일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 전북 군산 ‘동신아파트’ 전용 76㎡ 한 채가 지난 3월 8100만 원에 매매한 뒤 5월 5일 보증금 1억 2000만 원에 전세 계약을 채결하였는데요.

매매가격보다 전셋값이 무려 3900만 원이나 높았죠. 전북 익산에 위치한 ‘부송우남’도 얼마 전 역전세 현상이 나타났습니다.

지난 5월 보증금 9500만 원에 전세 계약이 이뤄진 ‘부송우남’ 전용 49㎡형은 계약을 맺기 한 달 전 6000만 원에 매매가 이뤄졌던 물건인데요.

집주인은 임차인에게서 받은 전세보증금으로 집값을 충당하고도 3500만 원의 현금을 손에 쥘 수 있었습니다.

춘천 우두동에 위치한 ‘동부아파트’ 전용 59㎡는 올해 5월 1억 5800만 원에 매매된 이후, 3주 뒤 1200만 원 높은 1억 7000만 원에 전세 계약을 맺었죠.

이처럼 수도권보다 전세가율이 높은 편인 지방 곳곳에서 마이너스 갭투자가 빈번히 이뤄지고 있는데요.

경북 구미 형곡동의 ‘국제전원’ 77㎡는 매매가 4600만 원인데 반해 전셋값은 8500원으로 그 차이가 3900만 원까지 벌어지기도 하였습니다.

강원 원주 학성동 ‘영진로얄맨션’ 84㎡도 전셋값(1억 5000만 워)보다 매매가(1억 1500만 원)가 3500만 원이나 낮았죠.

지방 외 경기 평택과 경기 안성에서도 마이너스 갭투자 또는 매매가와 전세가가 같은 거래들이 속출하였는데요.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 안성에 위치한 ‘주은풍림’ 전용 49㎡는 지난 4월 1억 4000만 원에 거래됐습니다. 이 물건은 다음 달 같은 가격에 전세 계약을 체결하죠.

이 지역 ‘송정그린빌’ 전용 84㎡는 매매가격(2억 원)보다 전셋값(2억 1000만 원)이 더 비쌌는데요. 평택 역시 최근 3개월간 마이너스 갭투자가 11건이나 일어났죠.

이러한 갭투자에 대해 한 은행 관계자는 “지방에선 2년 전 취득세 규제가 강화되면서 1억 원 미만 아파트를 대상으로 한 외지인 갭투자가 굉장히 늘었다”라고 설명하였는데요.

이어 “올 들어 지방 집값이 주춤하자 아예 무자본으로 아파트를 취득하는 상황에 이른 것”이라고 덧붙였습니다.

업계에서는 ‘무 갭’ 또는 ‘마이너스 갭’ 현상이 여러 가지 부작용을 낳을 수 있다고 경고하는데요.

먼저 매매가격 대비 크게 오른 전세금 때문에 매매가격이 상승할 가능성이 있습니다. 실제 2000년대 후반 서울과 경기도 일대에서 전세가율이 치솟고 갭투자가 유행한 뒤 1~2년 후부터 아파트값이 급등한 바 있죠.

만약 아파트값이 하락세로 돌아서면 그 또한 문제인데요. 세입자가 전세금을 돌려받지 못하는 ‘깡통 전세’ 동시다발적으로 일어날 수 있습니다.

한 부동산 전문가는 “대체로 갭투자를 전문으로 하는 법인들이 마이너스 갭투자를 한다”라고 전했는데요.

그는 “부동산 상승장에선 별문제 없지만 하락장에선 이른바 ‘빌라왕’처럼 사회 문제로 비하할 수 있다”라고 지적하였죠.

게다가 깡통주택은 주택보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증에도 가입할 수 없는데요. 가입 요건상 주택가격이 전세보증금과 주택에 포함된 선순위 채권이 합보다 커야 하기 때문이죠.

서울 등 수도권 지역에 대한 규제가 강화되면서 전국 비규제지역을 중심으로 돈이 몰리고 있는데요.

깡통전세로 소중한 내 보증금이 날아가지 않도록 계약 전 주변 시세를 꼼꼼히 따져보는 태도가 필요할 것 같습니다.

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