임대차법 시행 2년이 도래하면서 전세시장이 불안정해질 수 있다는 우려가 커지는 가운데 아파트의 대체 수단으로 빌라를 찾는 수요자가 늘어나고 있죠.
전세시장의 불안을 이용해 최근 신축 빌라를 중심으로 전세 사기가 급증하는데요. 이에 실수요자들에게 전세 사기 주의보가 내려졌습니다.
강서구 화곡동 전용 46㎡의 신축빌라가 전세가 3억 8000만 원에 나왔죠. 인근 시세보다 몇 천만 원 높은 가격이지만 집주인은 세입자에게 2년 치 전세대출 이자를 한 번에 지원해 주는 계약 조건을 내세웁니다.
인근 전용 28㎡ 빌라는 지난 4월 2억 8950만 원에 전세계약을 맺었는데요. 매매가격 2억 7900만 원보다 높은 가격이죠.
이 같은 거래들은 전형적인 ‘깡통전세’ 위험이 높은 거래들입니다. 깡통전세란 전세가가 매매가를 추월하거나 전세가와 매매가가 같은 수준이 돼 전세사고 위험이 높은 계약을 뜻하는데요.
집주인들은 추후 집값이 오를 것으로 예상되는 주택을 계약한 후 잔금일에 맞춰 세입자를 구하죠.
이후 세입자가 지불하는 전세금으로 주택을 구매하는데요. 돈 한 푼 없이 집을 살 수 있기 때문에 기존 세입자가 나갈 때 다음 세입자가 구해지지 않으면 보증금을 돌려받기 힘든 상황에 처해집니다.
게다가 해당 주택 매매가가 떨어질 경우엔 문제가 더욱 심각해지죠. 최근 홀로 1277채의 빌라를 소유하면서 ‘빌라의 신’이라 불렸던 권 씨도 신종 전세사기단에 불과했는데요.
권 씨는 세입자가 건축주와 전세계약을 하면 건축주는 전세보증금을 받은 후 집주인의 이름으로 변경하는 방식의 사기수법을 사용합니다.
이렇게 되면 집주인은 돈 한 푼 들이지 않고 집을 매입하게 되는데요. 실제 세입자들은 건설사와 직접 계약을 했는데 잔금을 치르는 날 권 씨이 명의로 바뀌었다고 입을 모았죠.
이러한 동시 진행 수법으로 1200채가 넘는 빌라는 소유한 권 씨는 이미 72억 원의 세금이 체납되어 있었고, 이 과정에서 공매가 진행되었는데요.
공매는 압수물 중 보관하기 곤란한 물건을 매각하는 것을 말하는 것으로 국가기관이 강제 권한을 가지고 행하는 매매를 뜻하죠. 문제는 공매절차에 들어가게 된다면 세입자들은 전세금 중 상당액을 돌려받지 못합니다.
부동산 경매 전문가로 알려진 송희창 행크에듀 대표 또한 세입자들이 상당한 피해를 입을 수밖에 없다고 전하는데요.
그는 “세입자가 전입신고와 확정일자를 받아놓았더라도 몇천만 원 정도 손해를 보는 것”이라며 “공매로 넘어갔을 때 본인이 낙찰을 받더라도 본인 전세금 전체를 배당받지 못할 것”이라고 분석하였죠.
사기수법이 나날이 교묘해지는 만큼 보증금 보호를 위한 세입자들의 노력도 필요한데요. 특히나 송대표는 빌라 전세 계약 시 반드시 체크해야 할 6가지를 전하여 눈길을 모았습니다.
그는 전세 사기를 피하기 위해 가장 먼저 서류 요구를 철저히 하라고 강조하였죠.
집주인의 체납으로 보증금을 날리지 않기 위해서 ‘국세, 지방세 완납증명원’을 임대인에게 요구해 근저당뿐 아니라 실제 체납된 세금이 있는지 체크해야 한다고 전했는데요.
서류 요구에 임대인이 기분 나빠한다면 “전세자금 대출을 받기 위해 은행에서 요구한다”라고 하면 된다는 꿀팁도 전수하죠.
두 번째로 적절한 특약은 내 보증금을 지킬 수 있는 중요한 방법이라고 강조하였는데요.
송 대표는 “잔금일 이전에 매매 계약을 할 경우 임차인이 동의를 구한다’ ‘만약 이를 어길 시 종전 소유자도 임대차보증금 반환 의무를 연대하여 지기로 한다’라고 기재하는 것이 좋다고 조언했습니다.
그는 ‘빌라 시세’를 꼼꼼히 파악하는 것도 전세사기를 피할 수 있는 방법이라고 전하는데요.
임대 시세만 보지 말고 빌라 시세가 얼마인지 파악해야 깡통전세를 거를 수 있다고 강조하였죠. 또한 계약을 앞둔 중개사를 통하지 말고 인접 부동산 한두 군데만 가도 정확한 시세를 파악할 수 있다고 덧붙였습니다.
또 주택도시보증공사(HUG)에서 나온 보증보험을 적극적으로 활용하는 것이 좋다고 조언하는데요.
보험 가입 시 잔금일, 전입일 기준 임대인이 보증금을 돌려주지 않더라도 보증공사에서 돌려주기 때문에 반드시 들어주는 게 좋다고 귀띔하였죠. 등기부등본을 잔금 전까지 여러 차례 확인하는 것도 좋은 방법인데요.
계약 시 공인중개사가 등기부등본을 열람해 주지만 잔금 전까지 스스로 떼어 보는 게 불안을 줄이고 전세 사기를 피할 수 있는 방법이 될 것이라고 전했습니다.
마지막으로 최악의 경우도 생각해 주택을 골라야 한다고 덧붙였는데요. 매입하더라도 손해 보지 않고 70~80%의 마진을 확보할 수 있는지 입지를 분석하는 자세가 필요하다고 말했죠.
피 같은 내 전세금을 지키기 위해서 이 정도의 번거로움은 감수해야 할 텐데요. 이러한 수고를 거치지 않고도 안심하고 전세계약을 할 수 있는 날이 어서 왔으면 하네요.
