Saturday, January 28, 2023

“53억에 산 건물 30억 올라..” 공실 걱정에 이거 설치했더니 임대료 1500만원 올랐네요.

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부동산 가격이 급등하면서 ‘꼬마빌딩’ 투자로 큰돈을 번 사람들이 많아졌죠.

최근엔 가수 서태지가 20년간 보유했던 건물을 387억 원에 매각하면서 300억 원 가까운 차익을 남기기도 하였는데요.

‘부동산 부자’로 이름난 농구 국가대표 출신 방송인 서장훈도 22년 전 약 28억 원에 산 꼬마빌딩이 현재 400억 이상 오른 것으로 알려지며 많은 이들의 부러움을 샀습니다.

수십억 원의 자금이 필요한 빌딩 투자는 일반인들 사이에서 넘볼 수 없는 영역으로 여겨졌었는데요.

그런데 최근 비교적 적은 자본금으로 투자가 가능한 꼬마빌딩이 인기를 얻으면서 건물주가 된 일반인도 찾아볼 수 있죠.

40대 초반의 여성 건물주인 A 씨는 넉넉하지 않은 형편에 고등학교도 중퇴한 채 미용실에 취직해 20년간 헤어디자이너로 근무하였습니다.

미용실을 차려 10년 이상 운영했던 A 씨는 헤어 제품 등도 판매하며 수익을 늘렸는데요.

돈이 생길 때마다 통장에 모으면서 5억 원이란 종잣돈을 마련한 A 씨는 2019년 초 빌딩 투자에 나서죠.

서울 강북구 미아동 소재 한 아파트 단지 정문 앞 허름한 5층짜리 건물을 매입하는데요. 18억 원의 매매 금액 중 15억 정도를 대출로 마련해 꿈에 그리던 건물주가 됩니다.

대출이 많은 만큼 임대료 수익을 높여야 했지만, 공실이 2개 층이나 있었고 월 임대료는 250만 정도가 전부였는데요.

건물 가치를 올려야겠다는 생각에 1억 원을 들여 4개월간 리모델링 공사를 하였고 공실 없이 월 임대료 600만 원대까지 올릴 수 있었죠.

최근 수년간 수도권 일대 아파트 가격이 치솟으면서 대체 투자 상품으로 A 씨처럼 ‘꼬마빌딩’을 찾는 이들이 늘고 있습니다.

일반적으로 꼬마빌딩이란 대략 100억 원 이하, 연면적 1000㎡ 이하의 4~5층 건물을 일컫는데요.

비교적 적은 금액으로도 투자가 가능하다는 장점에 최근 투자자의 관심이 쏠리고 있습니다.

실제 2019년 서울에서 2270여 건이었던 연면적 1000㎡ 이하 빌딩 거래가 2021년에는 3330여 건으로 46%가량 증가하였는데요.

평단가 역시 5285만 원에서 6993만 원으로 32% 이상 올라 꼬미 빌딩의 높아진 관심을 느낄 수 있었죠. 빌딩은 보통 시세 차익과 임대 수익을 목적으로 투자에 나서는데요.

그런데 2020년 서울 소규모 상가의 연 임대수익률을 살펴보면 2% 내외로 소비자물가 상승률 2.5%보다 미치지 못한 수준입니다.

이처럼 변변치 못한 임대수익률로 인해 대부분 시세 차익을 목적으로 빌딩 투자에 나서고 있죠.

하지만 최근 꼬마빌딩 가격이 정점을 찍은 데다 양도세 등 각종 세금을 생각한다면 원하는 만큼의 시세 차익을 누리기 힘든데요.

이에 A 씨처럼 낡은 빌딩을 비교적 싸게 구입해 리모델링을 거쳐 가치를 높이는 투자자들이 늘고 있습니다.

서울 강남에 사는 50대 B 씨도 낡은 ‘꼬마빌딩’을 매입해 리모델링을 거쳐 2배 이상의 임대수익을 누리고 있죠.

B 씨는 2019년 서울 교대역 근처 ‘꼬마빌딩’을 53억 원에 매입합니다. 4층짜리 이 건물은 상당히 낡아 2개 층이 공실인 상태였는데요.

B 씨는 고심 끝에 총 2억 원을 엘리베이터 설치 등 건물 리모델링에 나섰고 공사 이후 공실이었던 2, 3층엔 오피스 사무실과 상가 등으로 채워지죠.

월 700만 원이던 임대료는 월 1500만 원 수준까지 올라갔고 건물 시세 역시 80억 원을 이상을 호가하고 있습니다.

리모델링이라는 재투자를 통해 임대수익은 물론 건물의 가치까지도 올릴 수 있었죠.

빌딩 투자의 목적을 달성하기 위해선 A, B 씨처럼 건물 가치를 높이는 것도 필요하지만 무엇보다 돈이 될만한 건물을 선택하는 것이 중요한데요.

그렇기에 값이 될만한 장소에 위치한 건물을 선택해야 합니다.

전문가들은 올해는 특히 강남 지역 중심의 빌딩 투자에 집중하라고 입을 모으는데요. 거래가 활발한 만큼 환금성이 높고, 가격 하락한다 해도 방어가 더 용이하다고 설명하였죠.

또 초기 입지 선정은 물론 빌딩 매입 후에도 임차인과 건물 등의 지속적인 관리가 필요한 만큼 빌딩 투자에 특화된 중개인을 선정하는 것도 중요하다고 덧붙였습니다.

하지만 성공사례만 보고 무조건 꼬마빌딩 투자에 뛰어드는 건 위험할 수 있는데요.

올해 들어 금리 인상 여파로 100억 원 내외의 건물 수요가 급감하는 등 매수 심리가 얼어붙고 있어 신중한 투자가 필요 히다고 지적하였죠.

서태지, 서장훈 등 유명인의 꼬마빌딩 투자 성공 사례가 언론에 보도되면서 안 그래도 높아던 꼬마빌딩 투자 심리에 기름을 붓고 있는데요.

비교적 적은 투자금에도 ‘건물주’라는 일생일대의 꿈을 실현할 수 있는 만큼 당분간 꼬마빌딩에 대한 관심은 계속될 것 같네요.

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