Wednesday, September 27, 2023

“문재인 욕 안하고 싶어도 자꾸 욕 튀어나와” 계약 1년인데.. 세입자가 2년 살겠다 하면 아무 말 못한다는 부동산법 현재 상황

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보통 임대차 계약에서 갑과 을을 따지면 단연 집주인이 갑일 수밖에 없는데요.

예전에는 워낙 집주인이 압도적으로 갑의 위치에 놓여있다보니 임차인을 보호하기 위한 법안이 예전에 비해 참 많이 생겨났습니다.

하지만 오히려 이런 법안들로 인해 임차인이 갑이 되어버리는 경우가 생겨나고 있다고 하는데요.

애초 계약했던 내용을 무시하고 갑자기 법을 들이밀어 집주인이 곤혹을 치르는 경우까지 발생하고 있습니다.

갱신을 하겠다는 협의 없이 임대차 계약이 만료되면 임차인은 당연히 집을 비워주어야 하는데요.

임대차3법 중에서 ‘주택임대차보호법’을 들이밀면서 무작정 계약을 연장하겠다는 임차인들이 속출하고 있습니다.

예를 들어, 1년 짜리 전세 계약을 맺어놓고 갑자기 만기가 다 되어 이사를 가달라는 집주인에게 ‘법대로 하라’며 무작정 1년을 더 살겠다고 통보를 하는 식입니다.

보통 전세 계약은 2년 단위로 진행되는 경우가 대부분인데요. 하지만 분명 집주인의 필요에 의해 1년 단기 계약을 맺는 것도 얼마든지 가능합니다.

본인이나 가족이 실거주를 하기에 앞서 단기로 세를 놓는 경우가 여기에 속하죠.

그런데 임차인이 갑자기 법을 들먹이며 무작정 나갈 수 없다는 말을 해버리면 임대인 입장에서는 난감할 수밖에 없는데요.

이 경우 명도소송을 통해 집을 비워달라 요청을 하더라도 임차인 보호법이 존재해 임대인이 패소할 가능성이 높습니다. 변호사들 마저 승소를 장담할 수 없다며 고개를 젓는 것이죠.

현재 임대차3법의 내용에 따르면 법적으로 임차인은 전세 기간을 4년까지 보장받을 수 있는데요.

문제는 특약으로 쌍방 합의 하에 1년짜리 전세 계약을 맺더라도 임차인이 일방적으로 통보해버리면 임대인 입장에서는 방어할 수 있는 수단이 없다는 데 있습니다.

임차인의 권리를 보장한다는 명목으로 법안을 개정했지만 결과적으로 임대인과 임차인의 갈등만 심화하는 꼴이 된 것이죠.

정부에서 뒤늦게 기존 법안에 대한 맹점을 보완할 수 있는 근본적인 개선안을 마련하겠다는 방침을 내세우기는 했는데요.

하지만 말만 앞섰지 실제로 후속 절차는 기약 없이 늦어져 임대인과 임차인의 갈등은 심해져만 가고 있습니다.

조항 자체를 애매하게 만들어 해석의 여지가 명확하지 못해 소송만 늘어나고 있죠.

결국 소송에 따른 사회적인 비용과 당사자 간의 감정 소모만 늘어나는 셈입니다.

현재 주택임대차보호법의 골자는 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제 이렇게 세가지인데요.

임차인은 계약갱신청구권과 전월세상한제를 기반으로 계약 갱신을 요구하거나 임대료 조정에 관여할 수 있습니다.

물론 이러한 법의 취지가 세입자 보호에 있는 것은 맞는데요.

문제는 부동산 계약이라는 것이 상황에 따라서 차이가 있음에도 세밀한 검토 없이 법을 적용하다보니 허점이 굉장히 많다는 데 있습니다.

앞선 예시처럼 상호간에 협의해 1년 전세계약을 맺었다 하더라도 임차인이 마음을 바꾸면 끝인거죠.

여기에 최초 2년은 물론이고 갱신 요구권까지 주장한다면 임대인은 꼼짝없이 4년간 집을 내어주어야만 합니다.

엄연히 법적 효력이 있는 특약을 맺었는데도 여기에 대한 기준이 미비하니 재판부에서도 각기 다른 판결을 내리는 실정이죠.

게다가 엄제든 임차인이 계약을 마음대로 끝내겠다 하더라도 임대인이 저항할 수도 없는데요.

애매한 시점에 계약이 만료되어 다음 세입자를 구하지 못하면 그 손해는 모두 임대인이 떠안아야 합니다.

이처럼 문제가 심각한데도 정부는 임대차3법 개정을 나몰라라 하고 있는 판국인데요. 분명 가까운 시일 내로 대수술에 들어가겠다는 공언을 했음에도 이는 지켜지지 않고 있습니다.

임대차법 개선 논의가 아예 우선 순위에서 밀렸다고 보는 전문가도 있는데요. 최근 국토부가 발표한 주거안정 방안에도 임대차법 내용은 쏙 빠져 있습니다.

전셋값 폭락이 임대차법 덕분이 아닌 금리 인상 등의 여파로 일어났음에도 당장 문제가 없어보이니 개선을 뒤로 미뤘다는 것이 전문가들의 평입니다.

시세가 떨어지는 것과는 관계없이 법 조항 자체가 애매해서 임대인과 임차인 사이의 갈등이 늘어나고 있는 실정인데요.

정부가 문제의 본질에 집중해 하루빨리 법안을 개정하지 않는다면 상황은 계속해서 심각해질 것으로 보입니다.

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