Saturday, January 28, 2023

“거품 꺼진다” 솔직히 살아보면 별거 없는데.. 집값 너무 비쌌던 국내 지역. 집값 폭락 1위 찍은 현재 상황

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철길 따라 올랐던 집값이 거품이 빠지면서 속절없이 떨어지고 있는데요.

GTX(수도권광역급행철도) 호재로 단기간에 집값이 급등하였던 동탄 일대의 부동산이 급냉각기를 맞고 있습니다.

최근 3년여간 경기 화성시 동탄신도시의 아파트값은 널뛰기에 가까웠죠.

2019년부터 지난해까지 3년 사이 두 배 가까이 뛰어올랐던 집값은 올해 들어 다시 낮아지며 동탄 주민들을 시름에 빠뜨렸는데요.

오직 GTX 호재 하나로 두 배로 치솟았던 집값이 다시 숨 고르기에 들어갔습니다.

최근 3년여간 동탄신도시에 위치한 한 34평 아파트의 실거래가는 ‘8억 원→14억 4000만 원→13억 원→11억 원’으로 등락을 거듭하였는데요.

해당 아파트 외에도 동탄신도시 일대 대부분의 아파트들이 이와 비슷한 집값 변화를 보여주었죠.

동탄 일대 지역 핵심 교통망인 SRT 동탄역에 동탄신도시와 서울을 직결하는 GTX-A 노선이 추가로 개통한다는 소식이 전해지며 2018년까지만 해도 5억~6억 대이던 34평 아파트 실거래가 지난해 15억 원까지 치솟았습니다.

하지만 올해 들어 전국의 부동산 시장에 찬바람이 불자 동탄의 집값은 무서운 속도로 떨어지는데요.

한국부동산 통계에 따르면 화성시는 올해 들어 7월 넷째 주까지 집값 상승률이 -3.21%로 경기도에서 ‘집값 하락 1위 지역’이라는 불명예를 떠안았습니다.

실거래가에서도 집값 급락 현상을 살펴볼 수 있었는데요.

‘동탄역 시범 우남퍼스트빌’ 전용 84㎡는 지난 2020년 6월 10억 원에 거래된데 이어 지난해 7월 14억 4000만 원에 거래되면서 4억 4000만 원이 올랐습니다.

하지만 지난달엔 11억 원에 거래되면서 무려 3억 원이나 하락하는 모습을 보여주었죠.

집값 하락이 눈에 띄게 나타나는 지역은 대부분 지난 몇 년 간 과열 양상을 보였던 동탄역 동쪽 동탄2신도시 아파트 단지들인데요.

동탄1신도시는 지구를 남북으로 가르는 경부고속도로에 막혀 동탄역과 단절된 상황인데 반해, 동탄2신도시는 새로 개통될 GTX-A 노선 동탄역을 걸어서 이용할 수 있어 GTX 호재를 직통으로 받은 곳이죠.

그러나 단기간에 폭등하였던 집값은 ‘폭락 거래’로 이어졌습니다.

‘우남 퍼스트빌’ 외 동탄2신도시에 위치한 ‘동탄 시범 한화 꿈에그린 프레스티지’ 84㎡도 지난해 14억 5000만 원에 거래됐던 것이 올해 6월 11억 7000만 원에 매매되면서 1년여 만에 2억 3000만 원이나 하락하였는데요.

인근 공인중개소 관계자는 “최고가보다 높은 15억 대에 등록된 매물로 여럿 있지만, 하나같이 거래가 안된다”라며 “올해 들어서는 11억~12억 원 급매에 나온 집들만 겨우 주인을 찾고 있는 상황”이라고 전하였죠.

GTX 호재로 단기간에 집값이 급등했다가 상승분을 반납하는 지역은 화성뿐만은 아닙니다. GTX-C 노선 인덕원역을 끼고 있는 안양시와 의왕시.

GTX-B 노선 송도역이 들어서는 인천 송도국제도시도 대출 규제와 금리 인상 등으로 하락세로 돌아섰는데요.

그럼에도 동탄이 가장 큰 타격을 입은 데는 분양과 입주물량이 상대적으로 많다는 점도 큰 역할을 하였죠.

2017~2018년까지만 해도 동탄신도시는 분양가 3억~4억 대 새 아파트 분양이 줄을 이었고 연간 입주량도 1만~2만 가구에 달해 주택이 부족한 지역은 아니었습니다.

이러한 점은 전세가율(매매가 대비 전세가율)에서도 볼 수 있는데요. 동탄신도시 일대의 전세가율은 30~40% 수준으로 전국 평균 63%의 절반 수준이죠.

급등한 매매가격에 전세 가격이 따라오지 못한 것도 있지만 수요에 비해 주택 공급이 많은 지역이라는 점을 알 수 있는 지표입니다.

게다가 2025년까지 화성시에 3만 5600여 가구가 추가로 입주를 기다리고 있는데요.

동탄신도시에만 2022년 11월 ‘신동탄 롯데캐슬 캐슬나노시티’ 999가구, 2025년 2월 ‘동탄역 디에트르 퍼스티지’ 854가구 등 대단지 입주가 예정되어 있습니다.

부동산 전문가는 집값이 계속 오르기 위해선 투자 수요와 실수요 모두가 받쳐줘야 하지만 현재 동탄신도시의 경우 전세가율이 너무 낮아 갭투자가 어려운 점이 투자자 진입을 막고 있다고 분석하였는데요.

GTX 호재로 차익을 노린 투자자들은 이미 빠져나갔고 대출 규제와 금리 인상 영향을 받는 실거주 수요만 남은 상황이라 이들이 집값을 감당 못해 거래가 씨가 마른 것이라고 지적하였죠.

하지만 일각에선 동탄역에 GTX-A 노선이 개통되는 2024년쯤 다시 반등할 가능성이 높다는 주장도 나오는데요.

A, B, C 노선 가운데 유일하게 착공에 나선 상황인 만큼 개통이 가시화되면 침체된 부동산 시장이 일부 활성화될 것이라고 전망하였습니다.

GTX 테마로 급상승한 단지들이 빠르게 오른만큼 큰 타격을 받고 있는데요. GTX 호재가 과대 반영된 것은 아닌지 동탄의 집값 추이에 시선이 집중되고 있습니다.

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