2022년 주택시장의 내리막길은 사납다 못해 무서웠는데요.
9년 가까이 이어져오던 상승장이 한순간에 돌아서면서 시베리아급 찬바람이 불고 있습니다.
올해 주택시장의 실적은 2000년 이후 가장 저조하죠. 1998년 외환위기 이후 가장 큰 폭으로 아파트값이 떨어졌는데요.
서울을 비롯해 인천·부산 등 6개 광역시와 세종시 총 75개 시·군·구 모두 ‘마이너스’를 기록하였습니다.
특히나 서울 아파트값은 4% 이상 하락하며 1년 반 전 수준으로 돌아갔죠. 실거래가를 살펴보면 더욱 충격적인데요.
지난해 말 26억을 훌쩍 넘어섰던 강남구 대치동 은마아파트는 이달 초 18억 원에 거래되며 30%나 폭락하였습니다.
실거래가만 폭락한 것이 아니라 매매량은 처참한 수준인데요.
올 10월까지 전국의 누적 아파트 매매건수는 최근 5년 평균보다 50% 줄어들었습니다. 거래량이 반토막이 나버렸죠.
이 말인즉슨, 올해 집값 하락으로 400조 원 정도의 시가총액이 공중으로 분해돼버린 것과 같습니다.
게다가 금리 인상으로 커진 대출 이자 부담에 부동산 거래절벽 현상이 더욱 심해질 것이라는 추측마저 나와 시장의 분위기는 살얼음판이죠.
그런데 급냉각된 부동산 시장의 분위기를 틈타 눈살을 찌푸리게 하는 절세카드가 등장하고 있는데요.
급락 실거래가가 뜨면 뒤따르는 그 놈 ‘증여성 직거래’가 논란이 되고 있죠.
최근 시중의 전세가격보다 8000만 원이나 싼 가격에 매매 거래된 아파트가 등장해 주목을 받았습니다.
경기도 안양시 인덕원에 위치한 ‘인덕원 대우’ 아파트로 전용 84㎡가 4억 2000만 원에 거래됐는데요.
과거 고가 대비 3분의 1수준으로 급락한 거래에 인덕원 일대 주민들이 술렁였습니다.
해당 아파트는 지난해 8월 12억 4000만 원에 거래되며 신고가를 세운 바 있는데요. 무려 8억이나 떨어진 거래가 이뤄진 셈이죠.
같은 달 거래된 전세가 5억 원보다도 8000만 원이나 낮은 가격이라 의문을 자아냈습니다.
게다가 중개인을 끼지 않고 직거래로 이뤄진 거래라 더욱 시선을 사로잡았는데요.
제아무리 GTX 거품이 꺼지고 있다 하더라도 정상적인 거래로 보긴 어렵다는 반응이 많았죠.
이에 전문가들은 집값 하락기를 틈탄 우회적인 절세 매매로 추정하였습니다.
실제 전국 각지에서 급매 실거래가가 기록되면, 곧이어 정상매매 인정 한도인 3억 원 이내로 낮춘 직거래가 등장하는데요.
다주택자들이 집값 하락기를 틈타 ‘증여성 거래’로 절세 방안을 찾는 것으로 해석하였죠.
직거래 사례들을 모두 ‘증여성 거래’라고 단정 짓긴 어렵습니다. 다만 가격 하락이 상대적으로 큰 거래는 친족 간 증여 목적이 짙다고 분석하였죠.
현행법상 시가와 거래대가의 차액이 시세의 30% 또는 3억 원보다 낮으면 정상매매로 인정하는데요.
그렇게 되면 증여세를 부과하지 않습니다. 이에 다주택자들이 매매가 힘들어 지자 저가 증여에 나선 것이죠.
또 증여세와 관련된 법이 바뀌는 것도 ‘증여성 거래’를 증가시켰는데요.
내년부턴 증여세 이월 과세 적용 기간이 10년으로 늘어나죠. 또 증여 취득세 기준도 시세로 바뀌며 내야 할 세금도 증가했습니다.
그렇다 보니 이 가격에 매도할 바엔 저렴하게 증여하겠다는 심리가 작용한 것이죠.
실제로 전국 아파트 거래 중 직거래가 차지하는 비중이 점차 늘고 있는데요.
지난 9월 전국 아파트 거래 가운데 직거래는 17%를 넘어 전년 대비 두 배 이상 확대되었습니다.
이에 국토부는 지난달부터 아파트 거래 중 특수관계인 간 고·저가 직거래에 대한 고강도 조사에 들어갔는데요.
편번증여·명의신탁 등 위법이 의심되는 행위에 대해선 국세청, 경찰청 등 관련 기관에 통보해 엄중 조치한다는 입장입니다.
높아진 세금에 더는 살 수도, 팔 수도, 그렇다고 보유할 수도 없는 다주택자들의 상황이 이해는 되는데요.
하지만 한순간에 냉탕으로 돌아선 부동산 시장에 시름하고 있는 서민들을 생각한다면 씁쓸한 뒷맛이 남네요.