‘우리나라에서 부동산 투자는 남는 장사’라는 불변의 법칙이 있죠.
정말 어지간히 투자를 잘못하지 않는 이상 건물을 사서 손해를 볼 일은 거의 없다고 할 정도입니다.
땅덩어리는 좁고 사람은 많으니 건물만 잘 사도 이득이 남는건 어찌보면 당연한 일인데요. 그냥 건물만 사고 되팔면 된다는 생각만 할 게 아니라 세금까지 잘 따져봐야 합니다.
취득세니 양도세니 들어가는 세금만 해도 한두가지가 아니고 그 금액도 만만치 않기 때문인데요.
최근 한 스타 부부가 3년 만에 무려 시세차익을 30억원이나 남겼다는 소식으로 화제를 모았습니다.
일단 차익이 만만치 않으니 그것만 해도 대단한데요. 여기서 그치지 않고 똑똑하게 투자를 해서 몇 천만원이나 되는 세금까지도 절약했다고 하네요.
시세차익이 30억이니 몇 천만원 정도는 크게 티도 나지 않아 보이지만 엄연히 이것도 큰 돈인데요. 똑똑한 재테크로 좋은 성적을 남긴 스타는 바로 이효리와 이상순 부부였습니다.
두 사람은 지난 2019년 한남동에 자리한 4층 규모의 빌딩을 매입했는데요. 두 사람이 빌딩을 매입한 가격은 58억원이었습니다.
1층은 음식점, 2층부터 4층까지는 사무실로 사용되는 곳이었죠. 매입가 중에서 10억 2천만원은 대출로 충당했는데요. 해당 빌딩의 임차 보증금은 2억원, 월세는 1,500만원으로 알려졌습니다.
그렇게 3년 동안 임대수익을 얻던 이효리와 이상순은 얼마 전 한남동 빌딩을 무려 88억원에 매각했죠. 이렇게 단순 계산을 하면 30억원의 시세차익이 남았다는 말이 나오게 됩니다.
그런데 부동산 전문가의 말은 조금 달랐는데요. 표면적으로 보면 30억원을 남긴게 맞지만 세금까지 하면 계산이 달라진다는 것이었습니다.
두 사람은 빌딩을 사고 채 3년도 되지 않아 양도 차익으로 29억 8천만원을 벌어들였는데요.
그렇지만 양도소득세를 포함한 세금을 제외하면 실제 남은 금액은 이보다 더 적습니다.
그래서 이효리와 이상순은 세금 절감을 위해 묘수를 생각해냈는데요. 바로 명의 거래를 공동 명의로 한 것이 두 사람의 비결이었습니다.
생각보다 단독 명의로 거래하는 경우와 공동명의로 거래하는 경우의 세금 차이가 큰 편이었는데요. 단독으로 거래하는 경우, 양도차익이 29억 8천만원이면 양도세만 무려 12억 7,447만원이 나옵니다.
양도차익이 10억원을 초과하기 때문에 최고 양도세율인 45%를 적용받는거죠.
양도세만 내는 것도 아닌데요. 여기에 10%의 지방소득세도 부과됩니다. 지방소득세로 두 사람이 내야 하는 돈은 1억 2,744만원이죠.
결국 88억을 받고 빌딩을 팔아도 세금을 14억원이 넘게 내야하는 셈인데요. 이렇게 되면 실제 두 사람이 남긴 수익은 15억 7,800만원 가량입니다.
그렇지만 두 사람이 건물을 단독이 아닌 공동명의로 매입했다면 이야기는 약간 달라지는데요. 매입 당시 이효리의 지분은 69%, 이상순의 지분은 31%였습니다.
이렇게 부부가 공동명의로 건물을 매입하게 되면 양도세나 종합부동산세를 절감할 수 있죠.
이렇게 명의가 공동인 경우 양도세는 지분에 따라서 계산을 해야 하는데요.
69%의 지분이 있는 이효리의 경우 양도세율이 똑같이 45% 적용됩니다. 이렇게 되면 지방소득세를 포함한 양도세는 총 9억 4,463만원이 되죠.
그렇지만 상대적으로 지분이 적은 이상순은 세금 계산이 이전과 달라지는데요. 이상순의 지분을 계산하면 10억원이 넘지 않아 세율은 42%만 적용됩니다.
그렇게 되면 이상순이 부담해야 하는 양도세는 3억 8,669만원에 그치게 되죠. 이 두 사람에게 부과되는 세금을 합하면 13억 3,132만원이 됩니다.
앞서 단독 명의로 계산한 세금과 비교하면 무려 7,059만원이라는 차액이 발생하게 되는데요.
명의 하나만 다르게 설정했을 뿐인데 몇 천만원이나 되는 금액을 절약한 셈입니다.
그렇지만 이번 부동산 거래에서 두 사람이 이득만 본 것은 아니었는데요. 이효리와 이상순은 장기보유 특별공제 혜택을 받는 데는 실패했습니다.
2019년 10월에 빌딩을 사서 2022년 7월에 매각했기 때문인데요. 보유 햇수가 꽉 채워 3년을 넘겨야 10%의 공제를 받을 수 있습니다.
만약 10년 이상 장기적으로 건물을 보유하는 경우 무려 30%까지 공제를 받을 수가 있죠.
결국 두 사람과 같은 케이스라면 지분을 나누어 취득하는 것이 절세에 도움이 된다는 결론입니다. 가능하다면 3년 이상 건물을 묵혀두어 특별공제까지 챙기면 더 좋겠죠.
남긴 이득에 비하면 푼돈으로 보일 수 있지만 그래도 엄연히 큰 금액을 절약할 수 있는데요.
재테크를 하려면 이런 세세한 부분까지도 따져서 거래를 해야겠다는 생각이 드네요.