Tuesday, April 16, 2024

“이래서 사는 데가 중요하네” 집에서도 잘 보여.. ‘강남구청역’ 2분 거리 빌딩 그냥 샀다가 40억 대박난 연예인

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있던 건물을 매입해서 되파는 식으로 시세차익을 남기는 연예인이 한 둘이 아니죠. 이제는 어지간한 투자로 돈을 벌었다는 소식은 별로 놀랍지도 않습니다.

요즘은 ‘누가 얼마를 벌었는가’보다는 ‘누가 더 똑똑하게 돈을 벌었는가’가 더 많은 화제를 모으죠.

그런 의미에서 최근 ‘똑똑한 투자’로 수익을 쏠쏠하게 남긴 연예인의 이야기가 주목받고 있는데요. 이 연예인은 지형지물을 활용해 건물의 가치를 크게 끌어올려 눈길을 끌었습니다.

그 뿐만이 아닌데요. 입지에 개발 호재까지 꼼꼼하게 따져보기까지 해 전문가들도 ‘똑똑하다’며 혀를 내두를 정도였죠.

전문가들마저 감탄하게 만든 장본인은 바로 배우 이다해인데요. 그는 30억원에 매입한 건물을 재건축 하면서 70억원대까지 가격을 높이는 데 성공했습니다.

30억원이라는 돈도 적은 금액은 아닌데요. 당시 그가 매입한 건물은 핸디캡이 있어 주변 시세보다도 훨씬 저렴한 편이었죠.

당시 논현동 일대의 건물 매입가는 평당 5,000만원이었는데요. 이다해의 건물은 평당 4,500만원으로 훨씬 더 저렴한 편이었습니다.

비교적 저렴하지만 큰 잠재력을 가지고 있던 건물을 한 눈에 알아본 것인데요. 이다해가 해당 건물을 매입한 것은 지난 2014년 10월이었습니다.

논현동에 자리한 이 건물은 원래 지상 2층짜리 건물로 거래 가격은 33억원이었죠. 강남 한복판에 자리하기는 했지만 굉장히 노후된 건물이었습니다.

그렇지만 이 건물이 가지고 있는 가치는 33억원보다 훨씬 컸는데요. 한 전문가는 ‘7호선과 분당선 환승역인 강남구쳥역과 인접해 개발가치가 매우 높다’고 말했습니다.

더블 역세권이라는 엄청난 호재가 있는데도 불구하고 노후된 탓에 저렴하게 매물로 나온 것이죠. 그는 ‘인근 매매사례와 비교했을 때 상당히 저렴하게 잘 샀다’는 평을 남겼습니다.

단순히 노후 때문에 이렇게까지 가격이 저렴하지는 않았을 듯 한데요. 이 건물의 맹점은 바로 비탈길에 위치했다는 점이었습니다.

통행이 불편한 경사면에 위치한 것도 단점이지만 또 다른 단점도 있었죠.

1종 일반 주거지역에 위치해있기 때문에 용적률이 150%밖에 되지 않는다는 점이었습니다.

여러모로 임대 수익을 내기에는 부족한 점이 많았는데요. 그 때문에 지하철역에서 도보 2분 거리라는 엄청난 입지에도 가격이 낮았던 것이었습니다.

그렇지만 이다해는 단점보다는 장점을, 그리고 단점을 상쇄할 수 있는 방법을 내다보았죠.

여기에 여러모로 논현동에 있는 건물은 이다해 입장에서는 살 만한 이유가 많았는데요.

더블 역세권에 자리한건 물론 본인이 거주하고 있는 빌라와는 겨우 200m 거리에 자리하고 있었죠.

부동산 전문가도 이 부분을 짚어냈는데요. 이다해의 자택과 가까워 관리하기가 편하다는 점, 개발가치가 높다는 점이 매입 이유였다고 설명합니다.

이렇게 빌딩을 매입한 후에야 이다해의 선견지명이 비로소 드러났는데요. 이다해가 주목한 것은 다름아닌 건축법이었습니다.

현행법에 따르면 경사면에 접한 층이 건축법상 지하층으로 인정되는 경우 변수가 생기는데요.

건물을 신축하게 되면 이 지하층을 건폐율과 용적률 산정에서 제외할 수 있다는 점입니다.

그렇게 되면 이다해는 같은 땅에 층을 한 개 더 지어 그만큼 임대 수익을 많이 남길 수 있는거죠. 당연히 이다해는 이 점을 적극 활용했습니다.

그 덕분에 2층짜리 건물이 있던 자리에 지하 1층, 지상 4층자리 빌딩을 세울 수 있었는데요. 당연히 연면적이 이전 건물보다 크게 늘게 되었죠.

경사면에 자리한만큼 지하층의 절반 이상은 땅 위에 자리하고 있는데요. 그래서 육안으로는 그냥 5층자리 꼬마 빌딩처럼 보입니다. 임대를 놓을 때도 이런 장점 덕분에 임대료를 더 받을 수 있었죠.

결과적으로 33억원이던 이다해의 빌딩은 시세가 76억원까지 올랐습니다. 재건축을 하고도 훨씬 남는 장사가 되었죠.

그렇지만 전문가들은 이 케이스만 보고 무조건 경사면 건물에 투자하는게 좋다고 보지는 않는데요.

모든 경사면 건물이 보너스 층의 혜택을 누리는 것은 아니기 때문입니다.

한 전문가는 ‘토지 모양과 경사도가 제각각이라 노출 정도와 형태도 달라진다’고 조언했는데요. 육안상으로 별 차이가 없어도 건축법 기준으로 보면 지하층 인정 범위가 다르다는 것입니다.

그는 ‘경사면 빌딩에 투자하려면 확인할 것이 많다’고 덧붙였는데요. 필지 용도지과 기존에 지하로 인정받은 이력이 있는지를 확인해야 한다고 하네요.

남들이 흔히 지나칠 수 있는 점을 눈여겨본 덕분에 앉아서 22억이나 되는 돈을 벌어들인 셈인데요.

이다해의 투자 안목이 범상치 않다는게 확연하게 느껴지네요.

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