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Saturday, September 25, 2021

2주택자 양도세 6억 절세 고민에 세무사 ” 3주택자 되세요.”

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다주택자에 대한 각종 부동산 규제로 인해 절세에 대한 고민이 이만저만이 아닌데요. 집을 팔자니 양도세가 많이 나오고 보유하고 가자니 부동산세 폭탄을 맞아 이러지도 저러지도 못하고 있는 상황입니다.

이런 상황에 놓인 다주택자들이 세금을 줄이기 위해 역설적인 방법으로 대응하고 있어 화제가 되었는데요. 인천과 서울에 집을 매수한지 각각 9년과 5년 된 A 씨는 건물 투자를 위해 두 아파트를 팔기로 했습니다.

그런데 그냥 팔면 양도세가 6억 원이 넘게 나와 골몰했는데요. 그의 세무사는 그에게 다소 황당한 절세방법을 알려줘 그를 의아하게 만들었습니다.

해당 세무사가 알려준 방법은 집을 한 채 더 사 3 주택자가 되는 것이었는데요. 다주택자가 세금 폭탄을 맞는 상황이었기 때문에 그는 처음 그 말을 들었을 때 황당함을 금치 못했다고 합니다.

하지만 그는 결국 세무사의 말에 따라 원주의 공시가 1억 원 미만 아파트를 전세를 끼고 2천만 원에 사들여 6억 원이었던 양도세를 4억으로 2억 원 가까이 줄일 수 있었습니다.

양도세 중과 등 다주택 규제가 심해지자 최근 A 씨와 같은 신종 절세법이 등장하고 있는데요. 부동산 전문가들은 최근 비규제지역을 중심으로 공시가격 1억 원 미만 아파트 거래가 급증한 이유 중 하나로 다주택자의 편법 절세와 관련이 있다고 보고 있습니다.

양도세 중과 대상 다주택자였던 A 씨의 경우 일시적 2주택 특례를 적용한 것인데요. 현 시세 기준으로 보유한 아파트의 양도차익은 이천 아파트가 4억 원, 서울 아파트가 13억 원이었습니다.

기존 양도세를 기준으로 하면 각각 2억 2천만 원, 3억 9천만 원 총 6억 1천만 원의 세금을 내야 하지만 원주 아파트를 사들인 뒤 인천과 서울 아파트를 팔면 양도세가 4억 1천만 원으로 줄어든다고 합니다.

3주택자가 되면 A 씨는 인천 아파트를 팔 때 양도세를 3000~4000만 원을 더 내야 하지만 인천 아파트 처분 후 일시적 2주택자가 되면 서울 아파트를 팔 때 매도 금액의 9억 원까지 비과세 혜택이 적용되는데요.

양도차익은 큰 서울 아파트를 팔 때 일시적 2주택 특례를 활용해 2천만 원에 사들인 원주 아파트가 집값이 가장 많이 오른 서울 아파트의 양도세를 대폭 줄여주는 셈이 된 것인데요.

여기에 이 규제지역에 있어 실거주 의무가 없는 원주 아파트가 오르게 되면 추가 이익도 챙길 수가 있습니다.

이런 신종 역설적인 절세법을 두고 부동산 투자 전문가는 현행법상 불법이라고 보기 힘들며 정부 입장에선 꼼수 절세를 막기 위해 공시가 1억 원 이하 아파트 거래를 규제할 수도 없어서 난감한 상황인데요. 1억 원 이하 아파트는 서민 실수요자가 대부분인 데다가 오름폭이 크지 않기 때문입니다.

절세 목적으로 1억 이하의 아파트들의 수요가 증가한 탓에 최근 대상이 되는 아파트들이 크게 올랐는데요. 충남 아산시 배방읍의 배방삼정그린코아는 상반기에만 300가구가 매매 계약을 체결했는데요. 이 단지 전용 47㎡는 올해 공시가격이 7600만 원 수준입니다.

경기도 시흥 월곳동 풍림아이원 1차 전용 32㎡는 올해 초 실거래가는 1억 1천만 원~1억 2천만 원 정도였는데 6월 말엔 2억 2500만 원까지 팔렸습니다. 인근 한 공인중개사는 서울에서 집을 사겠다는 문의가 종종 오는데 실거주용은 거의 없고 대부분 절세 목적이라고 말했습니다.

이 때문에 1억 원 안팎의 저렴한 보금자리를 찾는 서민들인데요. 매매뿐 아니라 전세금 덩달아 오르니 큰 부담이 된 것인데요. 외부 투자자들이 갭투자로 아파트 가격이 비정상적으로 올라 시세대로 전세금을 맞출 수 없게 되었다며 토로했습니다.

현재 정부는 꼼수 절세를 막기 위해 기획재정부가 아파트 매도 시점 이후로 해석하는 유권해석을 내놓고 있지만 유권해석을 두고 다툼의 여지가 있는데요. 조금 더 현실성 있는 대책이 필요할 것으로 보입니다.



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