Wednesday, July 6, 2022

“눈물 납니다..” 뉴스에선 부동산 열풍이라 하는데 우리집만 빼고 다 올랐네요.

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재테크라고 하면 아직까지 가장 먼저 떠오르는 아이템이 부동산인데요. 시드머니가 많이 필요하다는 단점이 있기는 하지만, 그만큼 시세차익도 크게 노릴 수 있죠....

전국 아파트값이 뜨겁게 타올랐던 2020년. 이미 내 집 마련을 이루신 분들에게는 자산을 늘리는 한 해로 기억되겠지만 아직까지 무주택으로 월세나 전세를 사시는 분들에게는 눈뜨면 몇 억씩 올라있는 집값 때문에 잠 못 이루신 분들도 많으셨을 텐데요.

통계로만 봐도 지난해 전국적으로 집값이 역대 최대로 오른 것이 확인이 되었는데요. 지난해 전국 아파트값은 7.57% 상승하였는데요.

지역별로 차이가 있겠으나 수치상으로 10억 시세의 아파트가 현재는 11억 가까이 올랐다고 보면 됩니다.

그 사이에 국내 노동자 임금은 거의 오르지 않거나 실업률을 감안한다면 실제적으로는 이전보다 임금이 하락했다고 볼 수 있는데요.

주로 내 집 마련을 하는 30~40대 평균 연봉이 4천만 원이 안 되는 것을 감안하면 7%의 집값 상승은 월급을 하나도 쓰지 않고 몇 년을 모아야 하는 수준으로 크게 오른 것인데요.

세종과 대전은 미친 수준이라고 말할 정도로 가각 43%, 16% 넘게 올랐습니다.

13억 8천만 원에 거래되었던 한솔동 첫 마을 3단지 139㎡은 2020년 12월 1일 17억 최고가를 경신하여 무려 4억이 넘게 올랐습니다.

조치원읍 죽림 자이 84㎡ 또한 한 달 사이 3.33억에서 3.95억으로 6천만 원이 올라 무섭게 올랐다는 서울 경기도 아파트를 무색게 했습니다.

내가 사는 동네 빼고 다 올랐다는 이전과는 달리 내 월급 빼고 이제는 전국 어느 지역 할 거 없이 올랐다고 하는데요.

전국이 집값으로 떠들썩했음에도 불구하고 집값이 하나도 오르지 않는 곳은 고사하고 오히려 예전보다 집값이 오히려 더 떨어진 곳도 있었습니다.

분양권 프리미엄을 기대하기는커녕 오히려 돈을 주고 넘겨야 하는 일명 마이너스 피를 걱정해야 하는 곳도 있었는데요.

전국적으로 무려 5곳이나 되어 대한민국에 아직도 그런 곳이 있나 하는 생각까지 들었다고 합니다.

-1.81% 집값이 하락은 당진은 앞으로 나올 다른 지역에 비하면 그나마 적게 하락한 편인데요.

당진 송악읍 당진 롯데캐슬 전용면적 84㎡은 2.4억에서 2억 원으로 무려 사천만 원이나 하락하는 신고가를 기록한 바 있는데요.

당진 지역의 경우 주변의 수청 1,2 지구 등 4곳의 신규 택지에서 신규 분양과 입주가 계속 나오고 있어 수요 대비 공급이 넘쳐난다고 합니다.

지난해 당진 센트레빌 르네 블루만 1147세대, 호반 서밋 시그니처 2차는 998세대, 당진 효성 해링턴 에듀타운 671세대 등 총 3천 세대에 가까운 물량이 쏟아지면서 공급 초과를 기록했습니다.

하지만 당진 집값 하락 흐름은 지난해 공급된 물량에 큰 영향을 받았기 보다 앞으로 추가로 공급될 물량 때문이라는 의견이 지배적인데요.

당진의 경우 2021년에 1200세대, 2022년에는 무려 삼천 세대나 추가 공급 물량이 예정되어 있어 당분간은 하락세를 면치 못할 것으로 점쳐지고 있습니다.

현재 주택도시 보증 공사에서 당진을 미분양 관리지역으로 선정되어 미분양 증가가 예상되며 이에 대한 해소가 어려울 것으로 보고 있다고 합니다.

목포는 무안과 함께 남악 신도시, 오룡지구의 신규 택지 공급에 영향을 받은 것으로 알려졌는데요.

이 두 도시 사이에 있는 남악 신도시와 오룡지구로 대거 이주 수요가 생기면서 구도심인 목포와 무안의 아파트값이 하락한 것으로 보고 있는데요.

전국적인 집값 상승에 힘입어 일부 지역에는 집값이 상승한 곳도 있으나 대부분 보합세를 겨우 유지하거나 천만 원에서 크게는 삼천만원까지 하락한 곳도 많다고 합니다.

무안 지역의 집값이 5억 원 이하로 형성되어 있다는 점에서 크게는 10% 정도 하락한 곳도 있는 곳으로 추측되는데요.

바로 옆 오룡지구와 목포 석현동 지역에 물량이 쏟아지면서 같은 생활권으로 묶였던 무안에 불똥이 튀고 마는데요.

무안의 거주하던 사람들이 새로운 아파트로 입주하기 위해 대거 집을 내놓으면서 집값이 크게 하락했다고 합니다.

또한 신도시인 오룡지구로 옮겨가기까지 하면서 아파트 하락폭은 더욱더 깊어졌는데요 오룡지구는 1단계 개발로 2020년 7월부터 입주가 시작되어 2024년까지 거의 10,000세대가 입주할 예정인데요.

대부분 입주자가 목포와 무안에 거주했던 사람들로서 앞으로 하락폭은 더 커질 것으로 추측됩니다.

나주 사천의 상황도 마찬가지인데요. 나주는 빛가람동 광주전남혁신도시에서 공급과잉이 발생하였고 사천은 KCC 스위첸에서 1738가구, 서희스타힐스에서 418가구가 쏟아졌습니다.

다른 도시 대비 큰 세대수의 유입은 아니나 인구가 다른 곳 대비 적은 점과 전국에서 인구 유출이 많은 것을 고려하면 공급폭탄뿐 아니라 수요 절벽까지 함께 겹치면서 가격 하락으로 이어진 곳으로 분석되는데요.

전국에서 유일하게 집값이 하락한 이곳의 공통적은 바로 수급불균형인데요. 세종과 대전은 정치적 발언과 이슈로 인해 집값이 크게 올랐지만 해당 지역의 물량에 현재 물량 및 향후 물량이 충분하지 않은 점 등이 작용해 집값이 크게 오른 것으로 분석되는데요.

당진, 목포와 무안, 나주, 사천 지역은 현재 충분한 주택 공급 물량이 있음에도 불구하고 올해와 내년에도 추가적인 물량 공급이 이루어지면서 공급 대비 수요가 크게 초과하고 있어 주택 하락폭이 클 수밖에 없는데요.

여기에 코로나와 인구 감소까지 커지면서 공급된 물량을 받쳐줄 수요가 충분치 않은데요. 현재 물량을 감당하려면 새로운 인구 증가가 일어나야 하지만 코로나로 전체적인 경기 침체와 인구 유출로 추가적인 수요는 나오기 힘든 상황입니다.

하지만 현재 시중에 통화량이 풍부하고 서울 및 수도권을 포함 전국적으로 집값이 크게 오른 지역에 대한 규제가 강해지고 있어 외지인 투기 자본으로 인해 일부 위치가 좋은 매물에 한해서는 집값이 오를 것으로 예측하고 있는데요.

벌써 일부 지역에서는 그런 조짐이 조금씩 나오기 시작했다고 합니다.

현재 서울의 평균 집값이 10억 원을 넘어서면서 3년 전 7억 대비 무려 55.5%나 상승했다고 합니다.

3년 전 서울의 10억이었던 아파트가 현재는 15억을 호가하고 있는데요. 서울의 추가적인 물량 공급이 어려운 점과 지방 대비 비교적 적게 올라 앞으로 추가로 오를 가능성도 있다고 합니다.

이제는 일반 직장인 월급으로는 감당하기 어려워진 집값, 다양한 정책을 쏟아내고 있지만 그럴수록 더더욱 잡을 수 없을 정도로 올라버린 집값 앞으로 어떤 흐름을 보일지 지켜보도록 하겠습니다.

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