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Thursday, October 21, 2021

추격자로 번 돈 다 까먹고 있다는 하정우 이대 건물 어쩌나

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충무로의 흥행 보증수표 배우 하정우. 영화 국가대표에서 좋은 모습을 보여줬던 배우 하정우는 그해 가장 히트작 추격자로 그야말로 콱! 대중들의 인식에 박히게 되는데요. 그 후 범죄와의 전쟁, 황해, 신과 함께 등도 크게 흥행하면서 일약 톱스타도 발돋움합니다.

하정우하면 배우라는 이미지와 함께 떠오르는 것이 있는데요. 바로 먹방입니다. 하정우씨가 먹방으로 유명해 진 것은 바로 영화 황해 때문인데요. 황해에서 그는 엄청난 먹방을 보여주며 온라인에서 크게 화제가 되었습니다.

그런데 하정우씨가 부동산 업계에서도 굉장히 유명한 먹방이라는 사실 알고 계신가요? 하정우씨가 2019년 매입한 빌딩만 3채이며 최근 매입한 것과 합하면 무려 5채나 되는 빌딩을 가지고 있는 것으로 밝혀져 모두를 놀라게 했는데요.

영화 외에 드라마나 광고 등 활동이 다른 톱스타들에 비해 비교적 활발한 편이 아니었기 때문에 그가 현재 이룬 자산이 놀랄 수 밖에 없다는데요.

2018년 7월 서울 강서구 화곡동에 위치한 건물을 73억원에 매입한 바 있는데요. 지하철 9호선 등촌역과 5호선 목동 사이에 있어 유동인구가 풍부하고 무엇보다 스타벅스가 입점해 있어 안정적인 임대 수익이 가능한 건물이었습니다.

스타벅스는 해당 건물에 2016년 11월에 입점, 15년간 스타벅스 DT 매장으로 운영하는 조건으로 통임대하였으며 지급되는 임대료는 대략 2400만원 수준으로 알려졌습니다. 건물값 73억 대비 2400만원이라면 대략 임대 수익이 4%대로 다른 건물과 비교했을 때 높은 편이라고 할 수 있습니다.

그리고 2018년 연말에 강원도 속초에 지하 1층 지상 3층 규모의 빌딩을 24억원에 매입합니다. 놀라온 건 이 건물 또한 스타벅스가 입점해 있다는 점이었는데요. 이 건물의 경우 청초호 근처여서 현지인 뿐만 아니라 속초를 방문하는 관광객들에게도 인기가 많은 곳이었습니다. 해당 건물 또한 스타벅스가 장기 임대중이었습니다.

그의 빌딩 먹방은 스타벅스 입점 두 건물에서 멈추지 않고 계속 되는데요. 2019년 3월 서울 종로구 관철동에 지하 1층 지상 7층 총 8층자리 건물을 81억원에 매입하며 왜 부동산계의 먹방인지 실감케 했는데요.

대지면적 78.7㎡, 연면적 462.2㎡ 규모의 이 건물은 지하철 1호선 종각역 근처 젊음의 거리로 광화문 업무지구와 가까워 직장인들이 주로 찾는 상권입니다. 딱히 유행을 타지 않는 곳이라 우량 임차인이 많아 앞서 스타벅스 입점 건물 만큼 안정적인 임대 수익이 가능합니다.

배우 하정우는 이 건물을 68억원에 매입했는데요. 이 건물의 건페율은 96.3%로 현행 법정건폐율보다 36.2%나 높아 실제 대지면적보다 더 큰 효과가 있어 임대 수익에 비교적 수월하다고 합니다.

하정우씨가 지금까지 매입한 빌딩만 두고 봤을 때 그가 보여준 부동산 먹방 스타일은 분명한데요. 하정우씨는 일종의 키 테넌트 방식으로 안정적인 임대 수익에 맞춰 투자하는 전략을 쓰고 있는데요.

그가 이후 추가로 127억원에 매입한 송파구 방이동의 건물 또한 스타벅스가 입점해 있어 그가 얼마나 부동산 투자에 대해 안전한 전략을 구사하고 있는지 보여주는 반증인데요.

이런 경우 시세 차익보다는 매달 들어오는 임대 수익에 초첨을 둬 안정적으로 부동산 수익을 올릴 수 있습니다. 물론 임대수익 또한 기대할 수 있지만 지금까지 수많은 연예인들이 건물 매입 후 리모델링이나 재건축 이후 시세차익을 올리는 것과는 다른 방식입니다.

비교적 장기간 건물을 소유하면서 임대수익을 가져가며 여차하면 시세차익도 함께 볼 수 있어 실패하기 힘든 부동산 투자라고 추측할 수 있습니다. 물론 지금까지는데요.

문제가 되는건 배우 하정우씨가 그 이후 매입한 건물때문인데요. 앞서 그가 매입한 스타벅스 입점 건물 3개와 젊음의 거리 빌딩 1채의 경우 전문가조차도 놀랄만한 투자 성과를 보여줬는데 지난해 매입한 건물의 경우 대표적인 투자 실패 사례로 뽑힙니다.

하정우씨가 지난해 매입한 이화여대 정문에서 100미터 떨어져 있는 건물은 현재 엄청난 손해를 보고 있는데요. 그는 이 건물을 74억원에 매입했습니다. 앞선 건물 매입 사례와 함께 안정적인 임대 수익을 기대한 투자였습니다. 그런데 매입한지 1년도 채 되지 않아 문제가 생기게 되는데요.

바로 가장 큰 임대 수익을 주는 1층에 공실이 발생한 것입니다. 인 건물은 총 4층 건물로 1층의 임대 수익이 2400만원이며 나머지 2층, 3층, 4층 임대수익은 월 500만원도 안되는 것으로 알려졌는데요.

기존에는 유명 화장품 프랜차이즈가 있었습니다. 하정우씨가 건물 매입 비용 74억원 중 33억원을 대출 받았는데요. 대략 2.5%의 이자율로 계산했을 때 매달 500만원의 이자를 내야 하지만 1층 공실로 큰 차질을 보고 있다고 합니다.

이 건물에는 현재 2층에는 음식점, 3층과 4층에는 메이크업이 입점해 있는데요. 매입 당시라면 월 이자 500만원을 제외하고 월 임대료 3천만원을 기대했지만 현재은 월 임대료가 500만원도 채 되지 않아 오히려 다른 곳에서 돈을 끌어와 이자를 내는 지경입니다.

이대 정문에서 겨우 100미터 거리에 떨어져 있어 비교적 좋은 위치에 있다고 볼 수 있는데요. 문제는 현재 이 건물의 위치가 아니라는데요. 원래 이대 상권은 화장품으로 유명한 곳이었습니다.

그런데 몇 년전 부터 화장품 마켓이 오프라인 중심에서 온라인으로 넘어가면서 해당 상권이 죽어가기 시작했습니다. 일종의 상권이 가진 구조적인 한계에 부딪힌 것인데요. 이 때문에 현재 하정우씨 건물 외에도 이대 정문 근처 건물들에서도 공실이 많이 보이고 있습니다.

또한 하정우씨는 해당 건물을 74억원에 매입했는데 부동산 전문가들은 해당 상권 시세가 대략 61억원 선인데 10억이 넘게 비싸게 매입한 것이 아닌가 보고 있는데요. 층별 실평수가 27평인데 비해 인근 빌딩 1층 실평수의 경우 30평에 800만원이었기 때문입니다

추측컨대 아마도 매입 당시 임대수익률이 5%가 넘었기 때문인데요. 문제는 여기가 끝이 아니라는 겁니다. 공실이 발생했다면 리모델링이나 재건축을 통해 건물 가치를 높여 임대 수익을 높이는 것도 좋은 방식이 될 수 있지만 해당 건물의 경우 이마져도 쉽지 않은 상황입니다.

현재 해당 건물은 벽을 터서 중앙 계단을 다른 건물과 같이 공유해서 사용하고 있는데요. 리모델링이나 신축을 하려면 다른 소유주와의 합의를 거쳐서 진행해야 하는데 이견 조율이 쉽지 않은 것이 일반적입니다. 이 때문에 되 팔때도 건물의 고유 가치만큼 매입이 어려운데요.

물론 배우 하정우씨의 경우 부동산 외에 연예인으로서의 수익과 작가 및 화가 활동을 통해 다양한 수입이 있어 이 건물 매입으로 인한 손해가 크진 않습니다. 하지만 74억원을 투자해 월 3천만원의 임대수익을 기대했지만 현재는 거꾸로 33억원에 대한 은행 이자를 내야하는 상황입니다.

더군다나 본 건물 매입에 자신의 돈 또한 40억 가량 들어가 묶여있는 상태인데요. 엎친데 덮친 격으로 코로나로 인해 대학 상권마져 얼어붙어 이대 상권 또한 상권 유지 자체가 굉장히 힘든 상황입니다.

다만 다주택 규제로 인해 자산가들 사이에서 꼬마빌딩 매입이 주 투자대상이 된 만큼 지속적인 보유를 통해 시세차익이 가능하다는 점에서 그나마 위안이 됩니다. 연예인이라고 해서 부동산 투자에 반드시 성공하는 것이 아닌데요. 시세 차익 몇 억을 올려도 세금과 투자 자금 리스크까지 감안했을 때 오히려 수익이 나지 않는 경우도 많습니다.

여기에 해당 건물에 본인이 직접 장사를 하다가 폐업한 경우에는 임대 수익마져 거의 없어 사실상 손해를 보고 다시 건물을 되팔게 되는 사례도 많은데요. 지금까지 좋은 투자 사례를 보여준 배우 하정우. 이대 건물을 두고 앞으로 어떻게 대응할지 지켜보도록 하겠습니다.

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