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Wednesday, June 23, 2021

재건축 재개발 대신 OO했더니..집값 몇배로 뛰었다는 아파트

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최근 서울 시장이 10년 만에 바뀌면서 서울 곳곳이 정체된 재건축과 재개발 기대감이 점점 높아지고 있는데요. 2018년부터 시작된 서울의 집값 상승은 2020년 지난해 방점을 찍고 정부의 규제를 맞아 현재는 상승과 하락을 반복하고 있습니다. 하지만 일부 입지가 좋은 아파트들의 경우에는 여전히 신고가를 기록하며 때아닌 부동산 호황을 누리고 있는데요.

상황이 이렇다 보니 정부의 고민도 깊어지고 있습니다. 서울의 집값을 잡으려면 무엇보다 서울에 부동산 공급량을 늘려야 하지만 아무래도 공간이 한정적이다 보니 재건축과 재개발 외에는 공급량을 늘릴 수 있는 뾰족한 수는 없는데요. 문제는 재건축과 재개발 규제 해제로 인해 또다시 서울의 집값이 들썩일 수 있다는 점입니다.

특히 재개발이나 재건축이 예상되는 아파트들의 경우 대부분 서울의 주요 입지에 위치해 있을 뿐만 아니라 일부 아파트들은 한강변 인근에 있어 한강 프리미엄으로 현재도 높은 거래가를 유지하고 있는데요. 재건축 재개발로 인근 아파트값 상승까지 가지고 올 수 있어 쉽게 결정을 하지 못하고 있는 상황입니다.

정부의 재건축과 재개발 규제가 지속되면서 현재 일부 단지에서는 리모델링을 적극적으로 추진하고 있다는데요. 상대적으로 시간과 비용이 적게 들지만 새 아파트로 탈바꿈해 리모델링을 통해 가격 상승을 기대할 수 있기 때문입니다.

리모델링 수요가 점점 늘어나자 최근 간판 1군 건설사들 또한 리모델링 시장에 다시 진출하고 있는데요. 현대산업개발을 포함해 현대건설, 대우건설, 포스코 등 리모델링을 전담으로 하는 TF 팀을 꾸리며 공격적으로 새롭게 떠오른 리모델링 시장 공략에 나선 것입니다.

대형 건설사들이 리모델링 사업을 적극적으로 추진하는 배경에는 정부의 규제로 재개발과 재건축이 막히면서 일감이 줄었기 때문입니다. 리모델링 사업은 건물의 뼈대를 유지한 채 새로 건물을 올리는 방식으로 공사가 다소 복잡하지만 일반 분양 숫자가 적고 늘릴 수 있는 세대수도 한정적인데다가 수익성이 재건축이나 재개발에 비해 좋지 않습니다.

하지만 현재 수주 잔고를 채워야 하는 만큼 리모델링 공사에 적극적일 수밖에 없는데요. 다행히 리모델링을 희망하는 단지나 대상이 많은 편입니다. 재건축의 경우 최소 준공한지 30년에 안전진단 등급 D 등급 이상이어야 하지만 리모델링은 준공 15년에 안전 진단 B 등급만으로도 추진할 수 있기 때문인데요.

현재 신축 아파트의 공급이 줄은 반면 전국적으로 노후화된 아파트가 점점 쌓이면서 리모델링에 대한 수요는 충분하다고 합니다. 2018년 기준 전체 아파트 가운데 40% 정도가 20년 이상 된 아파트 단지인데요. 앞으로 그 규모는 점점 커져 2025년에는 40조 원에 육박합니다.

현재 서울 곳곳에서 리모델링 사업이 추진되고 있는데요. 2000여 세대 규모의 가락 쌍용 1차 아파트와 성동구의 금호 벽산 아파트 리모델링 외에도 개포 우성 9차와 이촌 현대 아파트도 롯데건설이 맡아 현재 리모델링 사업을 추진 중으로 확인되었습니다.

경기도에서도 리모델링 바람이 불고 있는데요. 성남시는 최근 정자동 한솔마을 5단지의 사업 계획을 승인했습니다. 1기 신도시인 분당에서 리모델링을 하는 첫 사례로 총 12개 동으로 이뤄 진 한솔 5단지는 리모델링 이후 16개동으로 늘어나며 가구 수 또한 1156에서 1271로 증가하며 주차 대수는 획기적으로 무려 3배까지 늘어나는 것으로 알려졌습니다.

경기도 용인의 수지신정마을 9단지 또한 지난 1월 현대건설을 사업자로 선정해 지하 1층에서 지상 20층에 달하는 총 9개동 812가구를 증축해 지하 3층, 지상 23층 9개 동 914가구로 바뀔 예정입니다. 예상되는 공사비는 2300억 내외라고 합니다.

이 밖에도 수도권 여러 단지가 리모델링 추진 위원회를 꾸리며 사업을 추진하고 있는데요. 용산 대단지 아파트인 산천동 리버힐 삼성을 비롯해 도원 삼성 래미안도 주민 의견을 수렴 후 사업을 추진할 예정입니다.

현재 아파트 단지들이 리모델링에 열을 올리는 이유는 바로 수익성 때문인데요. 구축을 신축에 버금가는 수준으로 업그레이드할 경우 수억 원의 집값 상승을 기대할 수 있습니다.

서울 강남 청담 아이파크의 경우 리모델링 사업 이후 전용면적 84㎡에서 110㎡으로 평수가 늘고 또 지하주차장과 커뮤니티 시설이 신설되면서 아파트 주거 환경에 개선된 바 있는데요. 리모델링 추진 이후 2014년 12억 원이었던 집값은 현재 23억까지 올랐습니다.

도곡동 동신 아파트 또한 리모델링 후 도곡동 쌍용 예가 클래식으로 바뀌면서 3억에서 6억 정도 하는 집값이 23억 원까지 치솟았습니다.

모든 아파트에게 해당되는 것은 아니나 리모델링을 추진한다는 사실만으로도 집값이 몇 억이나 뛰기도 하는데요. 집값 상승에 관해서는 리모델링 하나로 집값이 일부 오를 수는 있으나 무엇보다 집값 상승 흐름을 결정하는 것은 입지이므로 리모델링을 한다고 해서 무조건 집값이 오르는 건 아닙니다.

정부의 재건축, 재개발 규제 해제는 당장은 해결되기 어렵다고 보는데요. 오랜 시간 지속되진 않겠지만 리모델링 사업은 당분간은 계속될 전망입니다.

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