Monday, July 4, 2022

인접 도로도 없는 맹지가..2배 가까이 팔린 이유는요..

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법원 경매로 나온 한 맹지가 기존 감정가의 2배 가까운 금액에 팔리는 보기 드문 상황이 연출되었는데요.

토지의 지목은 건축물을 지을 수 있는 땅인 대나 현재 전으로 되어 있으나 지적상 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 맹지로 되어 있어 개발이 어려워 시세가 낮게 형성됩니다.

때문에 경매에서도 선호도가 낮을 수밖에 없는데요. 해당 땅의 경우 맹지임에도 응찰자가 무려 14명이나 돼 1순위 낙찰자는 1억 8262만 원이라는 금액으로 낙찰받을 수 있었습니다.

1순위와 2순위와의 금액 차이도 크지 않은데요. 2순위는 감정가의 133,3%인 1억 6190만 원, 3순위는 감정가의 124.7%인 1억 5143만 원을 각각 입찰가로 적어냈습니다.

현재 해당 땅은 밭으로 사용하고 있으며 총 2필지로 172㎡ 면적에 감정가는 1억 2천만 원으로 대략 평당 230만 원 수준입니다. 맹지임에도 1억이 넘는 감정가를 기록한 것은 해당 땅이 제3기 신도시 부천대장 지구에 포함돼 있는 필지이기 때문인데요.

실제로 감정가 1억 2143만 원에 총 낙찰 금액이 1억 8262만 원을 기록, 총 낙찰가율은 150%으로 올해 전국 토지 경매 평균 낙찰가율인 75.8% 대비 2배나 높습니다.

14명의 응찰자는 앞으로 있을 개발에 대한 토지 보상금을 노리고 해당 땅을 매입하려고 했던 것으로 추정되는데요. 하지만 실제로 1.8천여 만 원에 낙찰받은 1순위 낙찰자가 향후 토지 보상금을 통해 수익을 낼 수 있을지는 의문입니다.

왜냐하면 해당 감정가는 지난해 5월 해당 필지가 제3기 신도시 대장지구에 포함된 이후 7개월이 지난 12월 30일에 감정가가 책정되었기 때문인데요.

경매 물건의 경우 호가나 시세를 감안해 감정가를 평가하기 때문에 이미 개발 호재에 대한 가치가 감정가에 반영되었을 가능성이 높습니다. 향후 토지 보상금을 받더라도 토지보상 감정평가는 손실보상의 차원에서 이뤄지기 때문에 개발이익을 배제한 표준지 가격 기준으로 이뤄져 현재 낙찰가보다 보상금이 낮을 수도 있습니다.

또한 부대비용인 소유권 이전 등기비용을 비롯 법무사 수수료 등을 고려했을 때 수익이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

최근 하남 교산 등 3기 신도시에 대한 토지보상이 시작되면서 개발사업 지구에 편입된 경매 물건에 대한 관심이 높은데요.

토지보상가와 경매 감정가 그리고 경매 낙찰가 사이에 차이가 있는 만큼 막연히 토지보상금에 대한 시세 차익을 노리고 묻지 마 입찰은 손실 가능성이 있어 각별한 투자 주의가 필요합니다.



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