최근 김태희, 하정우, 공효진 등 유명 톱스타들이 꼬마빌딩에 투자해 수십억 시세차익을 거둔 것으로 드러나면서 꼬마빌딩은 부동산 시장의 핫 아이템으로 급부상했습니다.
코로나19로 중대형 상가 공실률이 증가했지만 매물을 찾는 자산가들의 문의가 끊이지 않고 있습니다. 15년간 빌딩 중개업을 해온 한 중개업자는 지난해 역대 최고 매출을 기록했다며 올해는 지난해보다 더 높을 것으로 보고 있다고 현재 상황을 생생해 밝혔는데요.
실제 수치로도 오해 1분기 서울에 거래된 천억 미만의 중소형 빌딩은 307채로 진나해 같은 기간 대비 60% 넘게 늘어났습니다. 이 중 72%인 222채가 100억 미만의 꼬마빌딩이 차지했습니다.
일반적을 5층 안팎 규모에 대지면적 200㎡ 안팎의 매매 가격 100억 이하의 중소형 빌딩을 꼬마빌딩이라고 부르는데요. 전문가들은 지난해부터 높아진 꼬마빌딩의 인기를 역시 부동산 상승 주요 요인이 되었던 대출 규제와 저금리 그리고 빌딩 대비 낮은 가격으로 뽑았습니다.
현재 15억 원을 초과하는 고가 주택의 경우 주택 담보대출이 불가능하지만 꼬마빌딩은 그렇지 않습니다. 얼마 전 비주택 LTV 규제가 70%로 강화됐지만 아파트 규제에 비하면 여전히 낮은 수준입니다.
대출 규제도 개인에게만 해당될 뿐 법인은 또 대상이 아니어서 꼬마빌딩에 투자한 연예인들뿐만 아니라 자산가들 대부분이 법인 설립 후 건물을 매매하는 방식으로 거래를 해와 이번 LTV 규제의 영향력은 제한적입니다.
그리고 근래 3년간 오른 집값에 비해 꼬마빌딩의 가격이 그다지 많이 오르지 않은 것도 수요에 크게 작용하고 있는데요. 꼬마빌딩의 가격이 아직 고점을 찍지 않았다고 판단한 것인데요.
현재 부동산 열풍을 이끈 아파트의 경우 2015년 이후 현재 거의 정점을 찍어 향후 4~5년간은 아파트에 투자에 재미를 어렵다고 내다봤습니다.
오랜 시간 유지된 저금리 기조로 이자 부담이 적어진 탓에 대출을 끼고 빌딩을 매입하는 투자자들도 늘었는데요. 최근에는 자가 수요를 원하는 임차인이 직접 꼬마빌딩을 사들이는 경우도 부쩍 많아졌다고 합니다.
대출 이자가 워낙 싸다 보니 우러 임대료와 차이 나지 않는 경우가 대반사여서 임차인 입장에서는 매달 월세를 내느니 대출을 끼고 건물을 산뒤 이자를 내는 쪽이 더 낫기 때문입니다.
하지만 산다고 무조건 연예인들처럼 돈을 벌 수 있는 건 아니어서 투자에 유념한 필요가 있는데요. 코로나로 인해 상권의 양극화가 심해져 충분한 시장 조사 없이 덜컥 빌딩을 샀다가 임대수익이 낮아 낭패를 볼 수도 있습니다.
실제로 올해 1분기 서울 소규모 상가 공실률은 8.8%로 얼핏 보면 낮은 거 같지만 지역별로 따져보면 그렇지 않습니다. 과거 외국인 관광객의 천국으로 뽑혔던 명동은 상가 공실률이 22.3%이며 홍대와 합정 또한 31.9%, 22.6%에 달했는데요.
아무리 저금리로 대출을 받아 빌딩을 사들였지만 주변 상가 자체가 무너져 높은 공실률로 임대수익을 내지 못해 거꾸로 이자를 내는 상황이 올 수도 있습니다.
배우 하정우의 경우 키 테넌트 방식으로 꼬마빌딩에 투자해 성공적인 투자로 평가받았는데요. 그는 과거 특이하게도 스타벅스가 입점한 건물만 골라 사 들었습니다.
스타벅스의 경우 장기간 임대 계약을 맺고 입점하기 때문에 건물주 입장에서는 투자 기간 동안 공실률 관리가 가능해 대출을 받아 건물을 사들여도 이자 낼 부담이 전혀 없습니다.
하지만 스타벅스와 같은 안정적인 임차인을 가진 건물은 제한적인 데다가 매물 자체의 가격이 높아 투자금이 넉넉하지 않으면 매입이 쉽지 않습니다.
꼬마빌딩에 투자해 상당한 시세차익을 거둔 연예인들이 쓴 방식은 바로 리모델링이었는데요. 입지는 좋지만 오래된 꼬마빌딩을 사들여 깔끔하게 리모델링한 후 시세차익을 남기고 파는 방식입니다.
당장은 허름한 빌딩이지만 억대 비용을 투자해 리모델링을 하게 되면 건물 가격도 뛰고 임대료도 올려 받을 수 있어 일석이조인 셈입니다.
2018년 송파구 잠실동 일대의 꼬마빌딩을 24억 원에 사들인 A 씨는 2년 후인 2020년에 해당 빌딩을 44억 원에 팔아 20억 원의 시세 차익을 거뒀는데요. 약 6억 원을 들여 건물을 리모델링한 결과입니다.
실제적으로 그가 빌딩 매매로 3년 동안 벌어들인 수익은 리모델링 6억 원과 빌딩 구입 비용을 제외하고 13억 5천만 원으로 3년 동안 벌어들인 임대수익은 보너스였습니다.
그는 1990년에 지어진 30년 가까이 된 구축 건물을 인근 지하철역이 개통되는 시기에 맞춰 리모델링을 했는데요. 지하철역 인근에 깔끔한 건물로 입소문이 나자 가게를 계약하려는 임차인들이 줄을 이었다고 합니다. 그러자 덩달아 유동 인구도 크게 늘어 빌딩 가격도 크게 상승한 것인데요.
자금 확보력이 풍부한 연예인들은 A 씨와 같은 방식으로 오래되었지만 입지가 좋은 건물을 사들여 수억 원을 들여 리모델링 한 후 몇 년간 보유하면서 수십억 원의 차익을 낼 수 있었습니다.
비록 리모델링으로 임대수익을 내지 못하는 기간이 있어도 일반인에 비해 비교적 높은 수입이 있는 만큼 이자나 높은 리모델링 비용을 감당할 수 있어 최대한 강점을 살린 투자 방식으로 판단됩니다.
실제로 아직도 준공된 지 30년 이상 된 꼬마빌딩들이 많다고 합니다. 이들 중에는 상권이나 입지가 건물 외관에 가려 빛을 못 보는 경우도 많아 리모델링으로 환골탈태해 신축 건물 이상의 가치로 올라가기 때문에 매물을 신중히 살펴볼 필요가 있습니다.
