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Wednesday, June 23, 2021

옥탑방 하나 때문에.. 8억 세금 폭탄 맞았습니다.

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요즘 부동산 중개업소를 가보면 집을 계약하러 온 사람들이 하나같이 하는 말이 대체 집값이 언제까지 오르느냐입니다. 하루가 멀다 하고 자고 나면 올라있는 집값 때문에 나오는 얘기인데요.

서울 집값은 2018년을 기점으로 큰 폭으로 오르면서 이미 2배 넘게 올랐습니다. 이제는 서울에 있는 집을 사려면 최소 10억은 있어야 할 정도입니다. 부동산 폭등 흐름에 편승하지 못한 사람들은 서울에 집을 가지고 있는 사람이 마냥 부러울 따릅니다.

최소 몇 억 강남의 경우 십억 넘게 오른 집들도 많아 충분히 그런 마음이 생기겠지만 서울에 집이 있다고 마냥 좋은 건 아니라고 말하는 이들도 있는데요. 크게 오른 집값으로 억대의 시세차익을 거뒀음에도 그렇게 말하는 이유는 따로 있었습니다.

정부는 부동산 시장이 걷잡을 수 없이 폭등하자 시행할 수 있는 규제는 모두 꺼내들었는데요. 그중에서 가장 화두가 되는 것이 세금입니다. 최근 10억이 넘는 시세차익을 거두고도 엄청난 세금 폭탄에 낭패를 본 사람이 있습니다.

5년 전 서울 서초구에 위치한 다가구주택을 11억 원에 매입한 임대 사업을 해온 A 씨는 자녀들의 결혼 자금을 위해 최근 해당 주택을 다른 이에게 팔았는데요. 주택을 매입한 2016년도 대비 집값이 23억까지 뛰면서 그는 세금을 내고도 10억 원이 넘는 시세차익을 기대했다고 합니다.

주택을 매도한 그는 9974만 원의 양도소득세를 신고했는데 관할 세무사에서 실제 양도세가 7억 9370만 원이라며 7억 원에 가까운 세금을 추가 청구해 A 씨는 깜짝 놀랐습니다. 여기에 과거 신고액과의 차액에 대한 추징금까지 부과돼 A 씨를 황당하게 만들었습니다.

문제는 5년 전 다가구 주택 옥상에 올린 옥탑방 때문인 것으로 밝혀졌습니다. 담당 세무서 직원은 옥탑방 때문에 다가구 주택에서 다세대 주택으로 주택의 형태가 바뀌면서 세금 부과 기준이 달라졌다고 설명했습니다.

5년간 9개 주택을 임대해온 A 씨의 건물에 옥탑방이 생기면서 3층짜리 주택이 4층으로 바뀌게 됩니다. 이 한층 차이로 이전까지 다가구주택이었다가 하루아침에 다세대주택으로 바뀌게 된 것인데요.

다가구 주택의 경우 1주택자로 분류돼 9억 원 이하 비과세와 장기보유특별공제 등 각종 세제 혜택을 볼 수 있지만 다세대 주택은 다주택자로 분류돼 각종 공제를 받지 못하는 건 물론 양도세 중과까지 받게 됩니다.

해당 주택에 9개 주택을 임대해 온 A 씨의 건물은 옥탑방이 생기면서 3층에서 4층이 돼 다가구에서 다세대 주택이 된 것인데요. 게다가 9개 주택에 옥탑방까지 더해져 한순간에 10 주택자가 되어 버려 8억에 가까운 세금 폭탄이 나오게 된 것입니다.

층수에 따라 다가구와 다세대 주택 여부가 갈리다 보니 이 차이를 제대로 인지하지 못하면 A씨럼 큰 낭패를 볼 수 있는데요. 문제는 주택 층수를 계산할 때 옥탑방이나 상가 안쪽의 거주시설 등도 포함되기 때문에 특히 주의가 필요한데요.

다만 실제 4개 층에 임대인이 입주해 있어도 가장 아래층이 지층이면 다가구주택으로 분류되며 주차장을 조성하기 위해 1층을 완전히 비웠거나 상가만 입주해 있으면 역시 주택 층수 계산에 포함되지 않습니다.

A 씨처럼 문제가 된 옥탑방의 경우 해당 층 면적의 8분 1을 넘지만 않으면 주택 측에서 제외돼 무조건 옥탑방이 있다고 해서 층수에 포함되는 것은 아닙니다.

다가구 주택과 다세대주택은 모두 연립주택 형태로 구조나 외형상으로 큰 차이가 없습니다. 하지만 매매 시 부과되는 세금이 A 씨처럼 10배 가까이 차이가 나기 때문에 증축이나 구조 변경에 유의해야 할 필요가 있습니다.

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