Thursday, July 7, 2022

지금은 상상도 안되겠지만.. 부동산 폭락 오면 이런 아파트 사면 큰일 납니다.

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재테크라고 하면 아직까지 가장 먼저 떠오르는 아이템이 부동산인데요. 시드머니가 많이 필요하다는 단점이 있기는 하지만, 그만큼 시세차익도 크게 노릴 수 있죠....

천정부지로 오른 집값 탓에 직장인 A 씨의 고민은 최근 깊어졌는데요.

집값이 떨어진다는 정부의 말만 믿고 기다렸지만 집값은 그런 정부를 무시한 채 계속해서 오르고 있기 때문입니다.

여기에 임대차 3법 시행으로 전세 매물이 줄어 전세가가 폭등하자 이럴 바에 그냥 좀 무리를 해서라도 집을 사야겠다는 사람들이 많아졌는데요.

대부분 30대로 집값이 떨어질 기미를 보이자 않고 전셋값이 오르자 더 이상 참지 못해 매수에 나선 것으로 분석되는데요.

하지만 너무 많이 오른 탓에 어떤 매물을 사야 할지 또한 큰 고민이라고 합니다. 최근 부동산 매수에 나선 사람들의 가장 큰 고민이 신축이냐 아니면 구축이냐인데요.

입지는 조금 떨어져도 새 아파트인 신축을 사야 할지 아니면 입지는 좋지만 재건축 가능성이 낮은. 구축을 사야 할지를 두고 깊은 고민에 빠진 것입니다.

최근 몇 년 사이 신축의 아파트값이 크게 치솟으면서 신축 선호 현상이 강해지고 있는데요. 그래서 투자용이든 실거주용이든 주택 매수를 고려한다면 신축을 추천하는 편인데요.

하지만 일부에서는 지금처럼 상승 후반기에는 거품 낀 아파트를 가장 주의해야 한다며 아파트 준공연도 즉 신축이냐 구축이냐를 따지기 전에 입지를 먼저 봐야 한다고 조언합니다.

왜냐하면 상승기 때 크게 오른 아파트가 보통 하락기에 가장 많이 하락하기 때문인데요. 따라서 구축이냐 신축이냐 보다 거품 낀 아파트를 걸려내는 게 더욱 중요합니다.

가장 피해야 하는 아파트의 유형을 뽑자면 대형 평수의 신축 아파트입니다. 대개 이런 아파트들의 경우 자고 일어나면 신고가 행렬이 이어져 크게 오르지만 경제 위기가 오면 크게 가격이 빠진다고 하는데요.

과거 IMF 및 서브프라임 모기지 사태 때 부동산 가격이 30% 이상 하락했는데 이때 많은 사람들이 절대 안 떨어질 거라고 믿었던 강남 아파트들도 전 고점 대비 30~40% 하락했습니다.

강남이 대부분 선호하는 핵심 지는 분명하지만 하락기가 되면 강한 하강 압박을 받는 대표적인 지역입니다.

실제로 강남구 도곡동의 공급면적 167㎡가 2008년 4월 신고가 25억 원을 기록했지만 2012년 말 14억 3천만 원까지 떨어졌는데요. 무려 42.8%나 하락했습니다.

강남을 떠나 신축 선호 현상으로 인한 거품도 심한 편인데요. 실제로 2017년 대비 신축 아파트 매 3.3㎡당 평균 매매가는 1334만 원에서 2288만 원으로 72% 올랐으며 반면에 10년을 초과한 아파트들의 경우 1215만 원에서 1718만 원으로 41% 오르는데 그쳤습니다.

부동산 전문가들은 신축 선호는 인정하지만 신축이라는 단 하나의 이유로 급격히 가격이 상승한 아파트는 경계해야 한다고 입을 모읍니다.

일반적으로 같은 입지 기준으로 신축과 구축의 아파트 가격 차이가 40% 이상 나면 거품이 낀 것으로 보는데요.

신축은 기한이 지나면 신축 효과가 자연스럽게 떨어질 수밖에 없어 부동산 하락기에 크게 떨어질 수밖에 없습니다.

따라서 신축이냐 구축이냐보다 부동산의 가장 기본적인 가치의 본질인 입지를 따지라고 조언하는데요.

입지가 좋은 아파트들은 아무리 구축이어도 가격 하락 압박을 받아도 디시 원래의 가격으로 돌아갈 수 있기 때문입니다.

연식이 제법 오래된 구축의 경우 재건축이나 리모델링 호재를 타고 몸값이 뛸 수도 있습니다.

따라서 구축이 구축이 되기 직전 매도를 하고 구축이 재건축 혹은 리모델링으로 신축이 되는 시점에 매수하는 전략이 필요합니다.

보통 입주 5년 차에 가장 집값이. 활발히 오르고 10년 차에 구축으로 되면서 가치가 떨어지기 시작합니다. 만약 현재 소유하고 있는 집이 특별한 호재도 없는데 가격이 크게 올랐다면 과감히 매도하는 것이 좋습니다.

현재는 계속해서 부동산 가격이 오르고 있지만 영원히 오르는 부동산은 없는데요. 상승이 있으면 하락이 있고 상승 폭이 클수록 하락폭 또한 거칠 수밖에 없습니다.

그럼만큼 현재는 상승장보다 하락장의 유념에 집을 매수하는 것이 좋으며 거품이 낀 아파트들을 골라내고 매매하고자 하는 아파트가 하락기에 가격 방어가 되는지 여부를 고려하는 것이 중요합니다. 



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