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Tuesday, July 27, 2021

평생 호의호식? 건물주가 말하는 건물주 현실 이렇습니다.

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건물만 한 채만 있으면 평생을 호의호식하며 살 수 있어 나온 신조어, 조물주 위에 건물주. 건물 임대로 나오는 불로소득으로 영화에서나 볼 법한 삶을 사는 이들도 실제로 있습니다.

하지만 건물주 중에서는 육체적으로 정신적으로 힘들게 일하며 과로 소득으로 수익을 내는 이들도 적지 않다고 합니다.

서울 동작구에 위치한 43세대 원룸 건물을 공매로 낙찰받은 직장인 A 씨는 투자자를 유치해 자본금을 마련하고 은행으로부터 어렵게 대출을 받아 공매로 건물을 낙찰받았습니다.

태어나서 처음으로 건물주가 되었다는 기쁨 마음도 잠시, 건물 담보대출 이자 비용을 내기 위해 공인중개사를 들락거리며 공실을 줄이기 바빴습니다.

여기에 임대 법인 부도까지 갈 뻔 했던 불법 개조 과태료도 직접 내부 공사를 해가며 문제를 해 나갔다고 합니다.

하지만 A 씨의 과로는 이제 시작이었는데요. 일반 사람들은 건물의 주인 격인 건물주가 세입자를 압박하고 윽박지른다고 생각하지만 현실은 그렇지 않은 부분도 많다고 A 씨는 말했습니다.

A 씨가 관리하는 원룸의 대다수 임차인은 평범해 정해진 날짜에 월세와 관리비를 내고 거의 시끄러운 일이 생기지 않았지만 단 한 명이 문제였다고 토로했는데요.

A 씨 원룸 건물 4층에 살고 있는 세입자는 조헌병을 앓고 있는 정신질환자였는데요. 임대차 계약을 할 때만 해도 세입자의 형에 대신해 실제로 거주할 사람의 상태를 전혀 몰랐는데요.

하지만 입주한 지 두 달째 되던 날 해당 세입자는 이웃 주민과 문제를 일으키기 시작했습니다. 피해망상 장애를 겪고 있는 통에 지나가는 사람들에게 걸핏하면 소리를 지르거나 난동을 피웠습니다.

그는 주민들이 자신의 물건을 훔쳐갔다거나 자신이 기르던 동물을 죽였다는 등 말도 안 되는 시비를 거는 탓에 주민들과 싸움을 일으키면서 A 씨의 건물은 조용한 날이 없었는데요.

해당 세입자를 만나 대화를 시도해도 역시나 해결이 되지 않았으며 법적으로 내보낼 방법이 없어 맘고생이 이만저만이 아니었다고 합니다.

A 씨는 정신질환을 앓고 있는 사람들에게 편견을 가지지 않으려 해도 정신적 피해를 받은 다른 입주민들의 항의가 밤낮으로 계속되면 어쩔 수 없이 내보낼 수밖에 없다고 털어놨습니다.

A 씨는 결국 실제로 임대차 계약을 진행한 해당 세입자의 형을 만나 설득해 보증금 이외에 이사비 명목으로 200만 원까지 웃돈을 주고 나서야 겨우 내보낼 수 있었습니다.

세입자 문제는 이것만이 아니었는데요. 다른 한 세입자는 불법적인 일을 하는 탓에 다른 입주민들의 항의가 만만치 않았습니다. 이번에는 불법을 근거로 퇴거를 요구해 다행히 원만히 해결이 되었는데요.

일부 세입자들이 불법적인 일을 숨기고 계약을 한다며 한 번 불법적인 업소가 일했던 건물로 낙인찍히면 평범한 임차인을 구하기 힘들어 공실률 증가라는 악순환에 빠질 수 있습니다.

건물을 사고 나면 편안한 삶을 살 수 있다고 생각했지만 세입자 문제 외에도 그의 삶은 하루도 쉴 틈이 없었습니다.

퇴근 후 시간과 주말에도 건물 관리를 해야 했는데요. 그가 1년에 벌어들이는 임대 수익은 2억 원에 관리비까지 더하면 2억 3천만 원입니다.

관리비는 건물 보수 비용으로 쓰이는데요. 승강기와 소방점검, 건물 청소와 같은 직접 할 수 없는 관리비를 제외하고 지붕 페인트나 방역, 도배, 자잘한 수리는 관리비를 아끼기 위해 직접 도맡아 해야 했습니다.

총 벌어들이는 수익 중 1억 3천만 원이 이자로 나가게 되면 총 임대 법인을 운영해 건물주 A 씨가 벌어들이는 수익은 1억 원. 수익금은 투자자들이 지분별로 가져가는데요.

A 씨의 지분은 31%로 한해 3100만 원 상당의 수익을 가져가 매달 258만 원의 수익을 거둔 셈입니다. 개인 시간을 반납해 가면서 얻은 수익 치고는 너무 작은데요.

이 정도면 파트타임 일을 해도 벌 수 있는 수준이지만 그가 건물주 자리를 포기하지 않는 이유는 무엇일까요? 가장 큰 이유는 매매에 따른 시세차익 때문입니다.

현재 A 씨의 건물은 45억 원으로 주변 비슷한 크기 건물의 시세가 60억임을 감안하면 15억 원의 시세차익을 거둘 수 있는데요.

다시 매각해 40% 상당의 양도소득세를 낼 경우, 시세 차익 15억에서 세금 6억 원을 제외한 9억 원 중 31%인 2억 7900만 원을 자신의 몫으로 챙겨갈 수 있습니다.

거의 3억에 달하는 시세차익을 거둘 수 있긴 하지만 일반 사람들이 생각하는 것처럼 편하게 건물을 사고팔아 돈을 챙기는 것과 현실은 조금 다른데요.

건물은 입지뿐만 아니라 세입자에게 계속해서 가치를 보여줘야 합니다. 기존 임차인 관리 및 건물 외관 및 기능 등을 계속 관리해 줘야 합당한 건물 가치를 부동산 시장에서 인정받을 수 있는데요. 그래야 매각할 때 자신의 원하는 시세 차익을 거둘 수 있습니다.

누구나 꿈꾸는 건물주. 물론 돈이 많다면 관리인을 둘 수 있지만 영끌로 마련한 건물주들의 경우 건물 관리와 세입자 관리에 쉴 틈이 없는 게 현실이라고 합니다.

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