Wednesday, July 6, 2022

6억원에 산 아파트가 3년만에 1억원이 되었습니다.

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재테크라고 하면 아직까지 가장 먼저 떠오르는 아이템이 부동산인데요. 시드머니가 많이 필요하다는 단점이 있기는 하지만, 그만큼 시세차익도 크게 노릴 수 있죠....

우리나라의 경제는 일본을 따라간다는 말이 있죠. 우리보다 먼저 호황을 누리며 일자리가 넘쳐났던 일본은 “잃어버린 30년”이라는 말처럼 끝없는 경기 침체를 이어오고 있습니다.

90년대 초 일왕이 거주하는 도쿄의 땅을 팔면 미국 캘리포니아 땅을 전부 살 수 있다는 말이 나올 만큼 대단했던 부동산 거품이 한순간에 꺼진 것처럼 머지않아 한국의 부동산도 무너질 것이라 예상하기도 하는데요.

올해 8월부터 NH농협 은행을 시작으로 전세대출을 비롯한 모든 가계 담보대출의 신규 취급을 중단하거나 제한하고 있어 부동산 버블을 터트리려는 의도가 아니냐는 의심의 눈초리가 높아만 가고 있습니다.

코스피지수가 3000을 돌파하고 부동산 가격 또한 연이어 최고가를 경신하는 상황에 많은 사람들은 일본과 같은 길을 걷고 있다며 우려의 목소리가 높아지고 있는데요.

1980년대 일본은 우수한 기술력과 가격 경쟁력으로 세계 100대 기업 중 절반 이상이 일본 기업인 것은 물론 GDP 2위에 오를 만큼 경제 초호황을 누렸습니다.

일본의 소니라면 묻지도 따지지도 않고 물건을 샀으며 20대 신입사원의 평균 연봉이 1000만 엔 일 정도로 일본은 돈을 끌어모았는데요.

반대로 미국은 베트남전 등으로 국비 지출이 많았으며 특히 일본을 상대로 무역 적자가 심각한 상황이었습니다. 이에 미국은 지금 중국에게 하는 것처럼 일본에게 제제를 시도하는데 그것이 바로 1985년 ‘플라자 합의’이죠.

이는 미국, 영국, 프랑스, 독일 그리고 일본 G5가 모여 독일 마르크화와 엔화의 가치를 임의적으로 올려 환율을 절상시키는 대처를 말하는데요. 그 결과 전에 비해 비싸진 일본 물건은 해외 시장에서 경쟁력이 약화되었고 수출이 둔화되자 일본 정부는 내수 경기를 높이기 위해 금리를 인하하게 됩니다.

5%대였던 대출 금리가 2.5%로 낮아지자 많은 자본들은 땅과 주식으로 몰리기 시작하죠.

일본의 부동산 가격은 끝을 모르고 올라갔고 5년 새 4배 가까이 폭등하게 되었는데요. 이에 정부는 대출 억제 정책을 펼쳤음에도 비정상적인 부동산 가격을 잡지 못하게 됩니다.

끝을 모를 것 같은 부동산 수요도 결국 매수자가 감소하며 거품이 꺼지기 시작하는데요. 거기다 일본 중앙은행은 2.5%까지 떨어졌던 금리를 90년에 6.0%까지 올리게 되죠.

결국 1991년부터 25년간 일본의 부동산 주택 가격은 50%가량 폭락하게 되며 여기저기서 물건이 싼값에 나오게 됩니다. 심한 경우 6억 원 상당이었던 아파트 가격이 버블 붕괴 3년 후에는 1억 원까지 떨어지기도 하며 기나긴 불황이 시작되었죠.

그렇다면 현재 우리나라의 상황은 어떠할까요? 올해 9월까지 전국 집값 상승률이 12%에 육박하며 IMF 외환위기 이후 부동산 가격 폭등 시기를 앞지른 것으로 나타났는데요.

아파트 상승세는 더 가팔라 수도권 아파트값은 올해 9월까지 21%가량 상승했으며 역대 최고치를 경신할 것이라 내다보고 있습니다.

이러한 상황 속에 가계 빚은 사상 최고치인 1800조 원 수준으로 GDP의 100%에 육박해 90년대 일본보다 훨씬 더 높은 수준이라고 하는데요.

한국은행은 8월 기준금리를 0.25% 인상해 0.75%로 올린다고 발표했죠. 시중에 풀린 많은 돈이 부동산과 주식 등에 쏠려 자산 버블이 커지지데다 물가 상승의 우려도 커지고 있어서인데요.

가계 빚 총액 가운데 절반 이상이 주택담보대출로 한국은행은 부동산 가격을 중점으로 자산 버블을 막기 위해 선제 조치를 취한 것으로 보입니다. 이에 대출 규제와 금리 인상이 지나치게 빨라질 경우, 우리나라 또한 버블이 꺼져버릴 수 있다는 우려가 나오고 있는데요.

그에 반해 한국은행은 기준금리 인상으로 향후 온라인소비, 재정효과 등 경기에 타격이 크지 않을 것으로 보고 있죠.

그러나 올해 안에 또 한차례 금리 인상의 가능성이 점쳐지며 코로나로 피해를 입은 자영업자 등의 대출 이자 부담이 늘어나지 않겠느냐는 걱정이 있는 것도 사실입니다.

금리 인상으로 부동산 버블이 터지고 부채 부담에 소비가 감소하는 악순환이 발생한다면, 결국 일본의 장기적인 경제침체가 우리나라에도 판박이처럼 발생할 수 있다는 두려움에 빠지게 하는데요.

물론 87년 한 해에만 대도시 땅값이 평균 30% 이상 올랐던 일본에 비하면 우리나라의 땅값 상승은 완만하게 증가해 일본의 상황과는 직접적인 비교가 어려운 것은 사실이죠.

또 일본은 기업이 주체가 되어 부동산 투자에 앞장섰고 빚을 감당하지 못하며 파산해 은행권의 부실로 이어졌지만 한국은 개인이 주체가 되어 부동산 투자가 이루어져 위험이 상대적으로 적다는 의견이 많습니다.

이에 일본과 같은 급락은 일어나지 않을 거라는 의견이 주를 이루지만 안정적인 연착륙을 위한 속도 조절이 필요하지 않을까 생각되네요.

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