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Saturday, November 27, 2021

호재라는데 내집 빼고 다 올랐다? 이런 아파트 살고 계실 확률이 큽니다.

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10년 동안 미친 듯이 올랐던 집값. 이제는 부동산만 한 재테크 수단이 없다는 말을 정말 실감 나는데요.

10년 동안 월급의 전부를 모아도 이제는 서울의 집 한 채 장만하기 어려운 것은 이제 믿기 힘들지만 현실이 되었습니다.

내 집 마련은 필수이지만 이제는 내 집 마련을 넘어서 재산 증식을 위한 필수 재테크 수단이 되어버린 아파트. 하지만 아무리 부동산 열풍으로 아파트 가격이 치솟는다고 하지만 모든 아파트에 해당되는 얘기는 아닌데요.

인근 아파트 가격이 폭등할 정도로 호재가 쏟아지지만 정작 자신이 매입한 아파트만 홀로 시세가 요지부동인 경우도 생각보다 많다고 합니다.

만약 해당 아파트를 무리하게 대출을 받아 매입했는데 가격이 오르지 않는다면 지금까지 대출로 낸 이자를 계산했을 때 결국 손해를 본 셈인데요.

그런데 재밌게도 주위에서 미친 듯이 오르지만 정작 오르지 않는 아파트들에게는 공통적으로 보이는 특징이 있다고 합니다.

하나의 투자 상품으로 아파트가 떠오르자 투자 가치로 따졌을 때 단연 가장 중요한 것은 입지이지만 입지 못지않게 중요한 것이 바로 아파트 브랜드입니다. 대부분 호재가 쏟아지는 지역이나 뜨고 있는 동네를 보면 부동산 가격을 이끄는 대장주 역할을 하는 아파트들이 있는데요. 이들 대부분은 브랜드 아파트인데요.

실제로 아파트 상승률 분석 보고서에 따르면 상위 브랜드들의 가격 상승률이 70%에 달하는 반면 하위 브랜드의 아파트 가격은 38%에 그쳤다고 합니다.

이렇게 큰 차이를 보이는 것은 부동산 시장에서 소비자들이 주요 아파트 브랜드들을 선호하기 때문인데요. 그만큼 많이 찾기 때문에 수요가 쏠려 가격이 오를 수밖에 없습니다.

심지어 소비자들이 선호하는 아파트 브랜드 순위와 건설사 시공 평가 순위는 완전히 다르다고 하는데요. 건설사 능력과 상관없이 잘 포장된 아파트 브랜드 이미지가 부동산 매입 결정에 큰 영향을 미치는 것인데요.

하위 브랜드 아파트들의 경우 장기간 매물이 잘나가지 않다 보니 이런 현상은 더욱더 두드러진다는 분석 결과도 있습니다.

한 조사 결과에 따르면 아파트 구입 시 최우선적으로 고려되는 요인 중 1위가 브랜드로 무려 40%를 차지했는데요.

그 뒤를 이어 단지 규모가 24%, 가격이 19%, 시공 능력이 8%를 차지했습니다.

규모가 작은 단지도 가격이 잘 오르지 않는 아파트 조건으로 손꼽히는데요. 소규모 단지 아파트들의 경우 평소 매물이 적고 장기간 거래가 없어 실거래가 파악이 어려워 환금성이 낮은 편입니다.

반면에 500세대, 1000세대 이상의 대단지 아파트들의 경우 평소 매물이 많고 거래 회수도 잦아 시세 파악이 용이해 거래가 쉽게 이뤄져 투자 상품으로 안성맞춤인데요.

게다가 대단지 특유의 커뮤니티 시설과 많은 세대수로 인한 낮은 관리비도 무시할 수 없는 이점입니다.

소위 나 홀로 아파트로 불리는 한 개 동으로 구성된 아파트들의 경우 거래가 적고 관리비가 높고 커뮤니티 시설 또한 부족해 인근 아파트 대비 가격 상승이 낮은 편이라고 합니다.

아파트의 현재 가치를 가장 쉽게 알아볼 수 있는 것은 바로 전세가인데요. 매매가가 현재가치에 미래가치가 포함된 것이라며 전세가는 현재의 가치만을 반영합니다.

따라서 매매가 대비 전세가가 50% 이하인 아파트는 현재 가치는 낮지만 미래 가치는 굉장히 높다고 볼 수 있는데요.

대표적인 예로 과거 재건축 예정지였던 반포주공 1단지는 전세가율이 14~21%로 굉장히 낮지만 가격은 최소 28억에서 최고 70억에 달할 정도로 매매가가 높았습니다.

반대로 전세가율이 너무 높은 아파트의 경우 사실상 매매 가치가 거의 없다고 봐야 하는데요.

이런 류의 아파트들은 매매보다 전세를 선호하면서 가격이 올라간 것이므로 인근에 신축 아파트 완공 전까지 잠시 머무르는 개념으로 들어온 경우가 많아 이런 경우 급락할 가능성이 높다고 합니다.

부동산에서 입지가 가장 중요하지만 같은 입지일 경우 브랜드와 대단지가 부동산 가격 상승률에 크게 영향을 미치는 것인데요.

향후 내 집 마련이나 아파트 매매 일정이 있다면 이런 점을 염두에 둬야 부동산 열풍이나 상승 국면에 크게 투자 이득을 볼 수 있습니다.

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