요즘 아파트 가격이 많이 올라 마땅한 투자처를 찾지 못하는 분들이 많으실 텐데요. 지난해처럼 주식시장이 좋은 상황이 아니라서 주식 또한 현재 시점에서 당장 수익을 낼 수 있는 투자처는 아닙니다.
그래서 요즘 부동산 시장에서는 오피스텔 투자를 많이들 하고 있다고 합니다. 주택으로 분류되지 않아 다주택 규제를 피할 수 있는 데다가 어쨌든 주택처럼 살 수 있고 또 입지가 좋은 서울의 소형 오피스텔은 1인 가구 수요도 많아 투자 매물로서 꽤나 장점이 많은데요.
그런데 그렇게 알고 투자한 오피스텔 때문에 무려 10억이 넘는 세금 폭탄을 맞을 수도 있다고 해 부동산 커뮤니티에서 크게 논란이 되었습니다.
3년 전 2억 중반에 오피스텔을 매수한 A 씨는 최근 양도소득세 폭탄을 맞고 망연자실하고 있는데요. 그는 20년 전 10억에 산 강남의 단독주택을 30억에 팔고 20억 대 신축 아파트로 갈아탔습니다.
그는 당연히 일시적 2주택자라고 생각하고 양도세를 냈는데 얼마 전 국세청에서 날라온 세금 통지서를 보고 깜짝 놀랐는데요.
세금 통지서에 찍힌 금액은 무려 16억 5천만 원. 3주택자로 양도세가 중과돼 엄청난 세금 폭탄을 맞은 것입니다.
알고 보니 국세청이 그가 보유하고 있는 오피스텔을 주택 수에 포함시켜 일시적 3주택자가 돼 10억이 넘는 세금이 나온 것인데요.
문제가 된 것은 해당 세입자가 A 씨의 오피스텔을 주택으로 사용하고 있었기 때문이라고 합니다. 해당 세입자는 전입신고도 하지 않은 채 오피스텔을 주택으로 써왔는데요.
오피스텔은 사실 처음 분양할 때 업무시설로 주택 수에 포함되지 않는 게 원칙입니다. 하지만 실제 사용 용도가 업무가 아니라면 얘기는 완전히 달라지는데요.
즉 업무시설이지만 세입자가 주택으로 사용하면 주택으로 간주해 2주택자라면 3주택자가 돼 세금 폭탄을 맞게 됩니다.
설사 세입자와 특약을 맺어 주민등록을 옮기지 않거나 전세 계약서에 확정일자를 받지 않는다고 약정하고 주거용으로 세를 주는 꼼수를 부려도 실제 주택으로 쓰고 있으면 주택으로 간주한다고 합니다.
만약 주택 판정을 피하고 싶다면 오피스텔 보유자가 아닌 세입자가 사업자 지위를 유지하고 있어야 합니다.
특히 요즘에는 부동산 규제가 심해져 세무 당국이 주거용이라고 간주하고 소유자에게 업무용으로 썼다는 사실을 증빙하라고 요구하기까지 한다는데요.
이런 사실을 모르고 오피스텔을 보유한 채로 일시적 다주택자가 되면 세금 폭탄을 맞을 수밖에 없습니다.
3주택 이상을 보유하게 될 시 지방 소득세를 포함해 82.5%로 중과세돼 가령 전세 끼고 2000만 원 갭투자로 1억 원대 오피스텔을 샀다 나중에 되팔아 40억 양도 차익이 생겼다고 가정했을 때 33억 원을 세금으로 내야 합니다.
막상 살 때는 주택이 아니기 때문에 종합부동산세와 취득세 모두 혜택을 받지만 이런 문제를 모른 채 투자했다가 되려 세금 문제로 골치를 앓을 수 있습니다.
한 세무사는 실제로 주택 거래 과정에서 황당한 과세 사례가 나오는데 대부분 해당되는 게 오피스텔이라 말하기도 했습니다.
부동산 규제가 심해지면서 어떻게든 내 집 마련에 나선 무주택자들이 아파트 대신 차선책으로 규제가 비교적 적은 오피스텔로 눈을 돌리고 있는데요.
하지만 이런 오피스텔의 특성을 모르고 투자했다가 세금 폭탄으로 오히려 큰 손실을 볼 수 있으니 투자 전 충분히 알아본 후 움직이는 게 좋을 듯합니다.
