Friday, January 27, 2023

“누가 하늘 아래 건물주라 했냐?” 아파트 하고는 다를 줄 알았는데.. 부동산 폭락에 눈물 납니다.

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어느 나라나 마찬가지겠지만 특히나 우리나라는 땅이랑 건물이 있으면 최고라고들 하죠.

땅덩어리가 좁은데 인구는 캐나다보다도 많은 수준이니 당연히 땅가진 사람, 건물이 있는 사람이 왕이죠.

오죽하면 ‘조물주 위에 건물주’라는 웃지 못할 신조어까지 생겨났었는데요.

하지만 최근들어 배보다 배꼽이 더 커지는 상황이 찾아오면서 울상을 짓는 건물주들이 급격하게 늘어나고 있습니다.

한동안 연령대를 막론하고 수많은 사람들이 재테크를 위해 뛰어들던 수익형 부동산 시장이 고전을 면치 못하고 있는데요.

지난 7월의 상업시설 거래량은 작년 동월 대비 48.1%에 그쳐 말 그대로 반토막이 나고 말았습니다.

금리 인상과 경제 불황이 겹치면서 서울 내 수익형 부동산의 시장 거래량은 계속해서 큰 폭으로 줄어들고 있는데요.

지난 4월 이후로 감소세를 보이기 시작하면서 7월에 이어 8월 평단가도 크게 하락세를 기록했습니다.

저금리 기조를 기반으로 한 풍부한 유동성에 주택에 대한 보유세 부담이 늘면서 한 때 상가와 오피스 시장으로 자금이 몰려들었는데요.

결국 이런 흐름도 금리 인상의 장벽을 넘지 못하면서 크게 꺾이고 말았습니다.

가뜩이나 수년 간 상가와 오피스 매물의 가격이 급등세를 보였던 터라 수익을 기대한 투자자들의 금전적 부담이 적지 않았는데요.

임대 수익률이 은행 금리에 미치지도 못하게 되니 급등했던 거래 가격도 떨어져 ‘영끌’을 했던 임대인이나 건물주는 크게 낙담할 수밖에 없습니다.

토지건물 전문업체 벨류맵이 내놓은 시장조사 결과에 따르면 올해 8월 서울시 상업업무시설 거래 건수는 151건에 그쳤는데요.

작년 8월 동일 대상의 거래 건수가 345건이었던 데 비하면 턱없이 부족한 수치입니다.

올해는 상업시설 부동산 거래 건수가 300건을 넘는 달은 4월 한 달 뿐이었는데요.

4월 306건을 시작으로 5월에는 280건, 6월은 232건 등으로 계속해서 거래 건수가 줄어 종래에는 151건까지 떨어졌습니다.

부동산 가격이라도 올라야 임대인이 시름을 덜어낼 수 있을텐데 그마저도 여의치 않습니다.

상업시설의 가격 상승세가 조정되고 있기 때문이죠. 2020년 서울시 상업시설의 평단가는 6,521만원이었고 2021년에는 여기서 무려 22%나 상승했습니다.

하지만 2021년에서 올해를 거치면서 상승한 상업시설 평단가는 겨우 9% 상승에 그쳤죠. 상승세를 바라보고 부동산에 투자한 사람들에게는 비보입니다.

오히려 하반기 들어서는 평단가가 하락하는 모습을 볼 수 있는데요.

7월에 상업시설 평단가가 9,736만원으로 상한가를 기록한 뒤 바로 8월에 9,155만원으로 가격이 하락했습니다.

보통 수익형 부동산은 대출을 끼고 구입하는 경우가 대부분인만큼 금리 상승기인 지금은 수익률이 하락할 수밖에 없어 인기도 시들해질 것으로 보입니다.

금리가 높아지면서 시중 은행에도 4%대 정기예금 상품이 등장하는 추세인데요.

이에 반해 부동산 수익률은 절반에도 훨씬 미치지 못하고 있습니다.

중대형 상업시설 투자 수익률은 1.59%, 소규모 상가의 수익률은 1.43%에 그쳤죠.

투자 수익률은 빌딩운영에 따른 소득수익률과 부동산가격 증감에 의한 자본수익률을 합산한 수치라고 할 수 있습니다.

여기에 더해 자본수익률에는 토지가격의 증감과 건물가격의 증감까지 고려되는 만큼 투자 수익률보다 수치가 더 떨어지는 결과가 나타날 수밖에 없죠.

2분기 중대형 상가의 소득수익은 0.85%에서 0.84%로 크게 차이가 없었지만, 자본 수익률은 0.83%에서 0.76%로 수치가 크게 떨어졌습니다.

하반기 들어 코로나 사태가 어느정도 정리되면서 다시 임대료가 회복되는 추세였지만, 금리도 동시에 오르고 부동산 시장도 조정이 되면서 결과적으로 임대인은 손해를 보게 되었습니다.

전문가들은 금리 추가 상승이 일어나게 되면 상가 시장 가격조정이 더 크게 일어날 것으로 보고 있습니다.

금리 인상이 이어지게 되면 계속해서 수익형 부동산 투자가 권장되지 않는 상황이 지속될 전망인데요.

당분간은 ‘영끌’로 무리해서 부동산을 매입하는 일은 자제해야 할 듯 합니다.

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