Thursday, March 23, 2023

“집값 폭락 하…” 전세 1억에 들어간 우리아파트. 경매 넘어가자 90% 할인받아 1500만원에 샀습니다.

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몇 년 전부터 ‘전세사기’로 수많은 사람들이 불안감에 떨고 있는데요.

최근에는 무려 1,000채 이상의 집을 보유한 ‘빌라왕’의 갑작스러운 죽음이 화제가 되었죠. 전세금 돌려막기를 하면서 갭투자를 하던 주인이 사망하면서 세입자들만 난감해지고 말았습니다.

아무리 보증보험에 가입하고 등기부등본을 떼봐도 이런 상황에서는 속수무책인데요. 수도권에서만 몇백명이 넘는 피해자들이 피같은 전세금을 돌려받지 못하고 동동거리고 있죠.

이런 피해는 비단 ‘빌라왕’ 케이스에서만 일어나는 것이 아니었는데요. ‘깡통전세’를 비롯한 다양한 전세 사기수법이 등장하고 있습니다.

엎친데 덮친 격으로 집값까지 폭락하면서 애꿎은 세입자들만 죽어나는 상황이죠.

여러가지 원인이 맞물리면서 경매 시장에도 매물이 터져나오고 있는데요. 감정가에 훨씬 미치지 못하는 낙찰가가 속출하고 있습니다.

최근에는 그야말로 말도 안되는 낙찰가가 등장하면서 화제를 모았는데요. 감정가가 1억 6천만원인 인천의 한 아파트가 겨우 1,900만원에 낙찰된 것입니다.

그나마도 낙찰한 사람은 다름아닌 임차인이었는데요. 매물이 넘쳐나 아무도 입찰에 참여하지 않아 울며 겨자먹기로 전셋집을 낙찰받고 말았습니다.

발표자료에 따르면 조금이라도 전세금을 건지려는 임차인들이 경매 신청을 하고 있는데요. 1년 만에 무려 수도권 임차인 경매 신청건수가 2배로 늘어났습니다.

집이 경매로 넘어가더라도 보통은 낙찰가에서 전세 보증금을 우선순위로 돌려주는데요. 그렇지만 선순위 근저당이 잡혀있으면 세입자는 꼼짝없이 돈을 떼여야 하는게 현실입니다.

그렇다보니 임차인이 마지못해 낙찰을 받는 것이죠. 부동산 경매 자료에 따르면 지난달 임차인이 임대인을 상대로 경매를 신청한 것은 총 121건인데요.

지난해 동월 기록과 비교하면 두 배가 넘게 건수가 증가했습니다. 그나마도 집계된 건수는 서울과 경기, 인천 지역에만 한정된 것이었죠.

그만큼 전세 보증금을 돌려주지 못하는 집주인이 늘어났다는 의미인데요.

현행법에 따르면 임차인은 보증금을 돌려받지 못하는 경우 강제 경매 신청이 가능합니다. 법원으로부터 채무금액이 있다는 판결만 받아내면 신청을 할 수 있죠.

보통은 이렇게 경매신청을 하면 감정가에 준하는 금액으로 낙찰이 되면서 보증금을 받아내는데요.

문제는 집값폭락에 경매 매물 급증으로 입찰을 받으려는 사람 자체가 없다는 것입니다.

매수세 위축으로 낙찰가율이 급락해버린 것이죠. 당연히 세입자 입장에서는 낙찰가가 줄어드니 채무금인 보증금을 변제받기가 힘들어집니다.

수도권의 아파트 낙찰가율은 빠르게 떨어지고 있는데요. 서울은 76.5%, 경기와 인천은 각각 74.7%와 68.0%에 머물렀습니다. 서울에서 80%선이 무너진 것은 9년 만의 일이었죠.

1,900만원에 팔린 화제의 인천 아파트도 사정은 별반 다르지 않았는데요. 낙찰가는 감정가의 겨우 12%도 채 미치지 못하는 수준입니다.

서울이라고 상황이 별반 다르지는 않은데요. 최근 은평구의 한 빌라는 7차례 유찰이 되도록 주인이 나타나지 않았습니다. 결국 보증금을 못받은 임차인이 매수를 하기에 이르렀죠.

해당 빌라의 감정가는 1억 300만원이었는데요. 임차인은 이 감정가의 20% 수준에 해당하는 돈으로 빌라를 매수했습니다. 그가 임대인에게 낸 보증금은 그보다 만은 1억 500만원이었죠.

낙찰금이 임차인에게 배당이 되니 결국 전세금으로 집을 산 셈이 되었습니다.

계획에도 없던 집을 갖게 되었지만 낙찰을 받는다고 해서 보증금을 바로 돌려받는 것도 아닌데요. 만약 지방세나 종부세같은 세금이 체납되면 체납 세금에 우선 배당이 되기 때문입니다.

그래서 전문가들은 보증금보다 우선하는 다른 금액이 있는지를 잘 확인해야 한다고 조언하죠.

여기에 또 하나 살펴야 할 점은 바로 대항력을 갖추었는지 여부인데요. 낙찰가가 감정가보다 크게 낮은 경우 대항력을 갖춘 임차인이어야 보증금 우선배당이 가능합니다.

만약 임차인이 대항력을 갖추지 못했다면 보증금을 매수인이 인수하게 되죠.

실제로 이런 선순위 근저당에서 밀려 전세 보증금을 전액 떼인 사례도 존재하는데요. 최근 감정가 3억 1천만원인 빌라가 1억 7천만원에 낙찰된 사례가 그것입니다.

임차인은 전세 보증금 1억 5천만원을 받아내야 하는 상황이었는데요. 선순위 근저당이 1억 6,800만원에 달해 200만원 빼고 나머지 금액이 선순위 채권자에게 돌아갔습니다.

전문가들은 대항력을 갖춘 임차인도 부동산 침체기에는 안심할 수 없다고 강조하는데요.

깡통전세 매물은 보증금을 떠안고 손해를 감수하려는 낙찰자가 없는게 일반적이기 때문입니다.

내 몸 하나 편히 뉘일 집을 구하는 데에도 이렇게 많은 사고가 일어날 수 있는데요.

임대차 계약을 할 때 정말 주의를 거듭해야 시기가 아닌가 싶네요.

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